Sadržaj
- Rani dani
- Stvaranje likvidnosti
- Hipotekarne vrijednosnice
- Financijska kriza
- Vladino preuzimanje i spašavanje
- Mogućnosti kreditiranja
- Izmjene zajma
- Donja linija
Postoji vrlo dobra šansa da ste čuli za Fannie Mae. Ali znate li što radi i kako djeluje?
Federalno nacionalno udruženje za hipoteku (FNMA), obično poznato kao Fannie Mae, je poduzeće pod pokroviteljstvom vlade (GSE) osnovano 1938. godine u Kongresu tijekom Velike depresije kao dio Novog Dogovora. Utvrđeno je da bi stimuliralo tržište stanova tako što je omogućilo više hipoteka zajmoprimcima umjerenih do niskih primanja.
Fannie Mae ne potječe niti daje hipoteke zajmoprimcima. Ali to kupuju i jamče ih putem sekundarnog hipotekarnog tržišta. U stvari, riječ je o jednom od dva najveća otkupljivača hipoteka na sekundarnom tržištu. Drugi je brat i brat, Federalna korporacija za hipotekarne kredite ili Freddie Mac, još jedno poduzeće koje sponzorira, a koje je Kongres stvorio.
Rani dani
U ranim 1900-ima, hipoteka - a kamoli dom - nije bila lak zadatak. Mnogi ljudi nisu si mogli priuštiti osiguravanje predujma, a zajmovi su gotovo uvijek bili kratkoročni - poput onih s dugoročnim amortizacijskim razdobljima kakva poznajemo danas. U stvari, kad su mnogi zajmovi tada dospjeli, obično su tražili velika plaćanja balonom od dužnika. Ako vlasnik kuće ne može izvršiti plaćanje, banka će isključiti pravo. Kada je pogodila Velika depresija, otprilike 25% vlasnika domova u državi izgubilo je svoje domove.
Kongres Sjedinjenih Država odgovorio je stvaranjem Fannie Mae. Cilj je bio pomoći u stvaranju struje financiranja smještaja koja je dostupna svima na svakom tržištu. To je dovelo do financiranja dugoročnih hipoteka s fiksnom stopom, što je omogućilo vlasnicima domova da refinanciraju svoje zajmove u bilo kojem trenutku tijekom zajma.
1938
Godine kongres stvorio Fannie Mae.
Krajem 60-ih, Fannie Mae počela se financirati prodajom dionica i obveznica nakon što ih je vlada uklonila iz federalnog proračuna. Fannie Mae zadržala je svoje veze s vladom kao GSE, s upravnim odborom koji se sastojao od ne više od 13 članova. Oslobođen je i od lokalnih i državnih poreza.
Ključni odvodi
- Fannie Mae je državno sponzorirano poduzeće koje hipoteke stavlja na raspolaganje zajmoprimačima s niskim i umjerenim primanjima. Ne daje zajmove, ali ih vraća ili jamči na sekundarnom hipotekarnom tržištu. Fannie Mae osigurava likvidnost ulaganjem u hipotekarno tržište, udruživanjem zajmovi u hipotekarne vrijednosne papire. Američka vlada spustila je Fannie Mae nakon financijske krize i odustala od NYSE.
Stvaranje likvidnosti
Ulaganjem u hipotekarno tržište, Fannie Mae stvara veću likvidnost zajmodavce poput banaka, štediša i kreditnih sindikata, što im zauzvrat omogućava da osiguraju ili financiraju više hipoteka. Hipoteke koje otkupi i jamče moraju ispunjavati stroge kriterije. Na primjer, limit za konvencionalni zajam za obiteljsku kuću u 2019. godini je 484.350 USD za većinu područja i 726.525 USD za područja s visokim troškovima. Ova područja uključuju Havaje, Aljasku, Guam i američka Djevičanska ostrva, gdje su prosječne vrijednosti domova iznad osnovne vrijednosti najmanje 115%.
Da bi hipotekarni zajmodavac mogao ispunjavati uvjete za potporu Fannie Mae-a, mora pristati da ne primjenjuje neetičke prakse subvencioniranja kredita. Krediti za subprime imaju višu stopu od zajmova po stopi premije i nude se zajmoprimcima koji imaju lošu kreditnu sposobnost, a zajmodavac smatra većim rizikom.
Prema web stranici Fannie Mae osiguralo je 102 milijardi USD likvidnosti za financiranje tržišta stanova u prvom tromjesečju 2019. To je pomoglo ljudima diljem zemlje da kupe, refinanciraju i iznajme oko 527.000 domova.
Fannie Mae podupire ili jamči hipoteke, ali ne iz njih potiču.
Hipotekarne vrijednosnice
Nakon kupnje hipoteka na sekundarnom tržištu, Fannie Mae objedinjuje ih radi formiranja hipotekarnih vrijednosnih papira (MBS). MBS su vrijednosni papiri zaštićeni imovinom osigurani hipotekom ili zbirom hipoteka. Hipotekarne vrijednosne papire Fannie Mae kupuju institucije poput osiguravajućih društava, mirovinskih fondova i investicijskih banaka. Jamči plaćanje glavnice i kamata na svoj MBS.
Fannie Mae također ima svoj portfelj, koji se obično naziva zadržani portfelj. To ulaže u vlastite hipotekarne vrijednosne papire, kao i u vrijednosne papire drugih institucija. Fannie Mae izdaje dug zvan agencijski dug kako bi financirao zadržani portfelj.
Financijska kriza
Fannie Mae javno se trguje od 1968. Do 2010. godine, trgovalo se na njujorškoj burzi (NYSE). Isključena je nakon hipotekarne, stambene i financijske krize nakon što je njena dionica pala ispod minimalnih zahtjeva za kapitalima koje je odredila njujorška berza. Sada trguje bez recepta.
Neetičke prakse kreditiranja dovele su do krize. Tijekom stambenog procvata stambenog prostora sredinom 2000-ih, zajmodavci su snizili svoje standarde i nudili stambene kredite zajmoprimcima koji imaju lošu kreditnu sposobnost. U 2007., stambeni mjehur se rasprsnuo i stotine tisuća tih korisnika su propale, što je dovelo do propadanja subprime. To je imalo jak učinak na kreditnim tržištima, što je financijskim tržištima poslalo u repu i stvorilo najoštriju recesiju u Sjedinjenim Državama desetljeća. (Za više informacija pogledajte: Pregled prošlih recesija .)
Vladino preuzimanje i spašavanje
U drugoj polovici 2008. godine vlada je preuzela Fannie Mae i Freddie Mac putem konzervacije Federalnog odbora za stambeno financiranje. U to su vrijeme zajamčene ili držane polovine hipoteka u zemlji vrijedne otprilike 5 bilijuna dolara. Obojica su uz jamčevinu u iznosu od 187, 4 milijarde dolara, što ih je spasilo od propasti. U biti je američka vlada intervenirala kako bi vratila povjerenje na tržišta obećavši da će spasiti loše zajmove i spriječiti daljnji pad na tržištu stanova. To je zauzvrat dovelo do povećanja iznosa državnog duga, koji je tada iznosio oko 9 trilijuna dolara.
Mogućnosti kreditiranja
Fannie Mae sada nudi niz različitih poslovnih inicijativa i mogućnosti kreditiranja za vlasnike domova, radeći s zajmodavcima kako bi pomogli ljudima koji u protivnom mogu imati poteškoća u dobivanju financiranja.
- HomeReady hipoteka: ovaj proizvod omogućava vlasnicima kuća da osiguraju financiranje i kupnju kuće uz nisku uplatu. Zajmoprimci se kvalificiraju ako imaju nizak do umjeren dohodak i kreditni rezultat ispod 620. Ljudi s ocjenom iznad 620 dobivaju bolje cijene. 3% avansa: još jedan resurs za vlasnike domova koji možda nemaju pristup dovoljno sredstava da osiguraju veliki predujam. HFA Preferred: Ovaj program pomaže vlasnicima kuća pristupiti pristupačnom financiranju putem lokalnih i državnih agencija za financiranje stanovanja i drugih zajmodavaca. Visinu dohotka za zajmoprimce određuje HFA i ne postoje prvi kupci.
Potpuni popis proizvoda i njihov opis dostupan je na web mjestu Fannie Mae.
Izmjene zajma
Nakon propadanja hipoteke, Fannie Mae počeo se fokusirati na modifikacije zajma. Od 2009. godine Fannie Mae dovršio je više od 1, 5 milijuna modifikacija zajma. Izmjene zajma mijenjaju uvjete postojeće hipoteke kako bi se dužnicima olakšalo izbjegavanje propusta u pogledu njihove hipoteke, završavalo će se u ovrhu i na kraju izgubiti dom. Izmjene mogu uključivati nižu kamatnu stopu ili produžiti rok zajma. Promjena zajma može sniziti i mjesečne isplate.
Donja linija
Fannie Mae se uspjela preokrenuti otkako je bila na rubu 2008. godine. Danas je to najveći podupirač 30-godišnjih hipoteka s fiksnom stopom i ostaje ključni mehanizam za olakšavanje vlasništva nad kućom.
