Ulagači u komercijalne nekretnine koji favoriziraju financiranje duga s fiksnom kamatnom stopom povremeno se nađu pred plaćanjem penala, kada svoj dug izmire prije roka dospijeća zajma. Od različitih opcija plaćanja unaprijed, negativno je ono koje nudi najveću fleksibilnost i potencijalni financijski dobitak kada kamatne stope rastu.
Što je braniteljstvo?
Defeasance je, kako mu samo ime govori, metoda smanjenja naknada potrebnih kada dužnik odluči otplatiti zajam za komercijalne nekretnine s fiksnom stopom. Umjesto plaćanja gotovinom zajmodavcu, opcija odstupanja omogućava zajmoprimcu da zamijeni drugu imovinu koja teče novcem za prvobitno jamstvo na zajmu.
Novi kolateral (obično trezorski vrijednosni papiri) obično je mnogo manje rizičan od prvobitne imovine komercijalnih nekretnina. U ovom scenariju zajmodavac je daleko bolji jer prima isti novčani tok, a zauzvrat prima mnogo bolju, rizično uloženu investiciju. Iako je korist od zajmodavca očita, zajmoprimci također mogu značajno imati koristi. Ako se kamatne stope na kredite povećaju na stopu veću od one hipoteke, korisnici kredita mogu stvoriti vrijednost i staviti novac u džepove uz plaćanje unaprijed. Budući da je odvraćanje opcija ponuđena tijekom pregovora o zajmu komercijalne nekretnine, zajmoprimci bi ga trebali razmotriti kako bi sačuvali mogućnost stvaranja vrijednosti svojim financiranjem.
Obrazloženje za odbranu
Zajmovi s komercijalnim nekretninama s promjenjivom kamatnom stopom su prikladan način financiranja kratkoročnih potreba, poput financiranja izgradnje ili mosta, što je kapital posuđen vlasnicima nekretnina u fazi zakupa; ona se vraća kada imovina na kraju dovede novčani tok.
Iako je rizik od kamatnih stopa visok i nema ograničenja financijskog nedostatka, neki će zajmoprimci preuzeti dugoročno, varijabilno financiranje. To se često događa kada postoji velika vjerojatnost da će nekretnina s novčanim tokom biti prodana prije dospijeća zajma.
Zajmoprimci koriste financiranje s promjenjivom stopom iz više razloga. Jedan značajan razlog je zaobići kazne za plaćanje unaprijed koje zajmodavci zahtijevaju za plaćanje duga s fiksnom stopom. Kod financiranja s promjenjivom kamatnom stopom zajmodavci ne snose rizik reinvestiranja jer stope zajma lebde na tržištu. Kad se vrate, sredstva se ponovo mogu pozajmljivati, po istim tržišnim cijenama.
Rizici za zajmodavce
Financiranje s fiksnom stopom može stvoriti financijske gubitke ili smanjenje prinosa zajmodavca kad se kapital otplati, a zatim posuđuje po nižim tržišnim stopama. Zbog potencijala za rizik ponovnog ulaganja, zajmodavci obično zahtijevaju neku vrstu kazne plaćanja unaprijed od onih koji se zadužuju po fiksnoj stopi. Izvorno su zajmodavci zahtijevali „održavanje prinosa“, što je diktiralo da zajmoprimci plaćaju razliku stopa (između zajma i prevladavajuće tržišne stope) na unaprijed plaćeni kapital za preostalo vrijeme do dospijeća zajma. Budući da postoji mogućnost i financijski trošak povezan s nastankom novih hipotekarnih sredstava, zamišljanje je zamišljeno kao način za uklanjanje rizika reinvestiranja i potrebe za ponovnim zajmom unaprijed plaćenog kapitala.
Defeasance omogućava dužnicima zamjenu zaloga na svojim kreditima imovinom koja osigurava iste novčane tokove kao i izvorni zajam. Ova razmjena imovine omogućava zajmodavcima da i dalje primaju svoj očekivani prinos tijekom trajanja zajma, a da ne moraju pronaći nove mogućnosti kreditiranja kako bi zamijenili unaprijed plaćeni kapital. Kao što je ranije spomenuto, razmjena manje rizične imovine (američke riznice u mjestu nekretnine komercijalnih nekretnina) smanjuje ukupni rizik ulaganja zajmodavca. To je još veća korist za institucije koje sekuritiziraju ove hipoteke. Povećavanjem vjerojatnosti da će ulagači primiti sve ugovorene isplate kamata i glavnice, odvraćanje uvelike povećava vrijednost hipotekarnih vrijednosnih papira, kao i zaradu zajmodavaca.
Prednosti i problemi za zajmoprimce
Za razliku od održavanja prinosa, defeasance nudi zajmoprimcima veći potencijal kada tržišne stope porastu iznad ugovorene stope zajma. Održavanje prinosa naziva se kaznom jer zajmoprimci podliježu nekoj vrsti plaćanja bez obzira u kojem se smjeru kreću tržišne stope. Obično se strukturira kao veći izračun za održavanje prinosa ili kao postotak pretplaćenog iznosa. Budući da za odstupanje zahtijeva kupnju državnih obveznica, kretanje stopa izravno utječe na troškove ove imovine i određuje hoće li li otplata biti trošak ili zastoj prije otplate.
U većini slučajeva, odbitak uključuje kupnju državnih obveznica s rokom dospijeća jednakom preostalom roku kredita, s kuponskim stopama koje osiguravaju potreban prihod za nadoknadu ugovorenih periodičnih kamata i glavnica. Te se obveznice dodjeljuju zakladnom gubitku koji periodične novčane tokove prosljeđuje zajmodavcu dok obveznice ne dospijevaju. Ovisno o razlici između stope obveznica koje su potrebne za uklanjanje kredita i tržišnih stopa, trezorske obveznice će trgovati s popustom ili premijom.
Kad se stope povećaju, državne obveznice (ili bilo koje ulaganje s fiksnim dohotkom) gube na vrijednosti i postaju jeftinije. Kad se to dogodi, zajmoprimci mogu kupiti potrebne obveznice za manje od onoga što je potrebno za plaćanje unaprijed, što rezultira dodatnim novcem u džepu. U obrnutoj situaciji, kada stope padaju, ulaganja u fiksni prihod postaju skuplja. To zahtijeva da zajmoprimac uplati iznos veći od stanja zajma. S druge strane, izračun održavanja prinosa rezultirat će točno istim iznosom dodatnog kapitala potrebnim za obustavu zajma. To ne uzima u obzir troškove transakcije koji bi nastali kupnjom obveznica potrebnih za obustavu zajma. Ti se troškovi razlikuju ovisno o rasponu između ponude i potražnje ili silama ponude i potražnje za obveznicama. Naprotiv, odvraćanje je korisno, dok će za održavanje prinosa još uvijek biti potrebna neka kazna.
Opcija defasance pruža dužnicima s fiksnom stopom prednosti u odnosu na one koji odabiru održavanje prinosa ili dugoročno financiranje s promjenjivom stopom. To je dobra taktička odluka za korisnike kredita koji smatraju da imaju vještinu predvidjeti kretanja kamatnih stopa. Dobar je izbor i za investitore u nekretnine koji znaju da će od njih biti potrebno prodati svoje nekretnine u kratkom roku, ali su zabrinuti zbog potencijalnog povećanja duga ako se odluče za upotrebu varijabilnih duga.
Zajmoprimci koji koriste dug na razini portfelja (jedan zajam koji je kolateraliziran s više komercijalnih nekretnina) otkrivaju da će zajmodavci ponekad zahtijevati zajmoprimcima da otplate veći postotak zajma od doprinosa vrijednosti portfelja u portfelju. Ova situacija rezultira kada zajmodavac vjeruje da dužnik prodaje imovinu koja je manje rizična od preostale imovine u portfelju. Budući da portfelj postaje sve rizičniji manje manje rizične imovine koju posjeduju, zajmodavci će zahtijevati iznos unaprijed koji će im nadoknaditi veći rizik, učinkovito uklanjanje preostalog portfelja i smanjenje ulagateljeve dobiti s povratom.
Budući da otmica rezultira u razmjeni manje rizične imovine od osiguranja, zajmoprimci mogu zadržati isti postotak duga u portfelju i nakon prodaje imovine. Uz saglasnost zajmodavca, moguće je povećati postotak duga na preostaloj imovini prilikom izvršenja odštete.
Još jedna korist zajmoprimaca je da zajmodavci obično ne zahtijevaju bilo koju vrstu plaćanja, bilo unaprijed ili povećavajući stope zajma, kako bi dobili opciju za naknadu. Ako se stope povećavaju, zajmodavac ima potencijal stvaranja vrijednosti; stoga je moguće da bi zajmodavci mogli zatražiti naknadu za prodaju opcije.
Donja linija
Zajmoprimci moraju biti svjesni mogućnosti plaćanja unaprijed kako bi donijeli ispravne odluke o upravljanju imovinom. Na primjer, u razdobljima značajnih povećanja kamatnih stopa, možda bi bilo poželjno prodati subptimalnu komercijalnu imovinu zbog vrijednosti stvorene gubitkom zajma. S druge strane, možda će imati smisla držati se na imovini, čak i nakon optimizacije vrijednosti. Vrijeme preostalo zajma uz plaćanje unaprijed izravno utječe na troškove unaprijed. Kad se sve izjednači, kazne za plaćanje unaprijed se s vremenom razilaze.
Kada pregovaraju o uvjetima zajma komercijalne nekretnine, zajmoprimci bi trebali tražiti mogućnost da odbace svoje kredite s fiksnom kamatnom stopom, čak i ako nemaju namjeru otplatiti obvezu prije dospijeća. Izdvojena prednost koju defasance pruža u odnosu na druge opcije plaćanja unaprijed je značajna zbog njegove sposobnosti stvaranja dohotka prilikom povećanja tržišnih kamatnih stopa. Moguće je da tijekom razdoblja porasta kamatnih stopa vlasnici nekretnina koji preferiraju financiranje s fiksnom kamatnom stopom mogu proizvesti kapitalni dobitak od svojih dužničkih obveza koji mogu i više nego nadoknaditi smanjenje vrijednosti nekretnina. Ulagači koji koriste financijsku polugu za kupnju nekretnina koje će biti fiksne, a zatim prodane, trebalo bi razmotriti financiranje s fiksnom kamatnom stopom uz opciju deasansiranja kao privlačnu alternativu kratkoročnom financiranju s promjenjivom stopom.
