Što je komparativna analiza tržišta
Usporedna analiza tržišta je ispitivanje cijena po kojima su se slične nekretnine na istom području nedavno prodale. Agenti za promet nekretninama obavljaju komparativnu analizu tržišta za svoje klijente kako bi im pomogli u određivanju cijene koja će se navesti prilikom prodaje kuće ili cijene koju ponuditi prilikom kupovine kuće. Kako nijedna dva svojstva nisu identična, agenti prilagođavaju razlike između prodanih nekretnina i one koja će se kupiti ili na popisu kako bi odredili fer ponudu ili prodajnu cijenu. Komparativna analiza tržišta u osnovi je manje sofisticirana verzija formalne, profesionalne procjene.
Razumijevanje komparativne analize tržišta
Usporedna analiza tržišta može također uključiti trenutno nabrojane nekretnine, posebno ako nedavno nisu prodane slične nekretnine. Međutim, cijene na popisu pokazuju samo ono što se prodavatelj nada za nekretninu i ne odražavaju nužno ono što stvarno vrijedi.
Iako usporedna analiza tržišta nije službena procjena, agent za prodaju nekretnina koristi veliku količinu sličnih praksi i metoda koje bi procjenitelj koristio kako bi postigao razumnu vrijednost imovine. Ako je dom ili nekretnina toliko osebujna i / ili jedinstvena ako ne postoje pronađene slične nekretnine, vlasnik može biti u najboljem interesu da zaposli formalnog procjenitelja koji će vrijednost imovine dati.
Primjer komparativne analize tržišta
Razmislite o paru koji razmišlja o tome da napravi ponudu za četverosobnu, tri kupaonice, obiteljsku kuću od 2.100 četvornih metara, na četvrtini hektara zemlje. Kuća se prodaje na 300 000 dolara. Agent za nekretnine para obavlja usporednu analizu tržišta i pronalazi tri slična nekretnine koja su nedavno prodana u istom pododjelu:
- Prvi je na sve načine identičan predmetnom posjedu osim što se nalazi na prometnoj cesti; nedavno je prodan za 275.000 dolara. Druga ima četiri spavaće sobe, tri kupaonice, a nalazi se na četvrtini hektara zemlje, ali je 2.400 četvornih metara jer uključuje i zasađen trijem; prodala se za 315.000 dolara. Treća ima četiri spavaće sobe, nalazi se na četvrtini hektara zemlje i ima 2.100 četvornih metara, ali ima samo dvije kupaonice, obje su zastarjele; prodana je za 265.000 dolara.
Evo tipičnih koraka koje agent za nekretnine može slijediti kako bi dovršio komparativnu analizu tržišta:
1. Procijenite kvalitetu susjedstva
Prvi korak je procjena kvalitete okolnog naselja i postoje neki dobri online alati koji ovo čine lakšim nego ikad prije.
Google Street View mogao bi biti najbolji alat za istraživanje susjedstva. Evo što tražite:
- Lijepi blokovi u odnosu na manje atraktivne blokoveProksimalnost pogodnostima poput plaža, parkova, škola itd. Blizina neugodnih mjesta poput odlagališta smeća, autocesta, industrijskih objekata itd. Značajna ograničenja na žalbu
Međutim, Google-ove slike možda su zastarjele, pa to nije zamjena za vožnju kroz susjedstvo.
2. Procijenite izvorni popis ako je dostupan
Pažljivo pregledajte fotografije i opis kako biste procijenili starost i stanje kuće, nedavne nadogradnje i potencijalne probleme s prethodnom marketinškom strategijom.
3. Provjerite procjene vrijednosti imovine
Procjena vrijednosti nekretnine može vam pomoći procijeniti vjerojatnu tržišnu vrijednost kuće vašeg klijenta i dati vam početnu točku prilikom izračunavanja cijene po kvadratu nekretnine. Međutim, ove procjene mogu biti netočne i ne uzimaju u obzir jedinstvene aspekte lokalnog tržišta.
4. Razviti preliminarni CMA
Sastavite grubu predstavu o vrijednosti svog doma procjenom prodajnih unosa, isteklih unosa, aktivnih popisa i čekanja na popisu u području koji su po značajkama, veličini i pogodnostima uporedivi s vašim unosom. Usporedna svojstva koja biste trebali uključiti u svoj CMA uključuju:
- Kuće koje su prodane ili su istekle, u tijeku su ili su na popisu u posljednjih šest mjeseci. Prodani oglasi točno će vam reći koje su se slične kuće na tom području nedavno prodale i vaš su osnovni način da procijenite vrijednost za svoj CMA. Istekli oglasi će vam reći cijene koje tržište nije voljno snositi. Popisi s prodajom na čekanju mogu vam dati dobru predstavu o tome koji se slični domovi trenutno prodaju. Trenutni oglasi će vam reći kakva je vaša konkurencija. Ocijenite kuće s istim brojem spavaćih soba i kupaonica. Broj spavaćih soba i kupaonica u domu jedan je od najvažnijih kriterija za vrednovanje kuće. Na primjer, kuće s dvije spavaće sobe uglavnom su manje poželjne od onih s tri ili više. Isto tako, kuće sa samo jednom kupaonicom ili glavnom kupkom često imaju nižu vrijednost preprodaje od kuća s više. Procijenite domove na oko 300 četvornih metara od vaše. S kućom od 2.000 četvornih metara pogledajte kuće veličine između 1.700 i 2.300 četvornih metara. Općenito, više spavaćih soba jednako je višoj cijeni, ali kvadratni snimci gotovo su važni. Procijenite domove u istom kvartu. Shvatiti u kakvom se zapravo „kvartu“ nalazi dom može biti teško ako se ne radi o zajednici zidova. Iz tog razloga važno je prvo procijeniti susjedstvo na mreži. Ocijenite domove u istim ili sličnim školskim zonama. Školske četvrti posebno su važne u većim gradovima, u kojima postoji puno škola u svakom okrugu. Domovi s jedne strane ulice možda su u izvrsnoj školskoj zoni, dok bi učenici koji žive u domovima s druge strane mogli maturirati u školama slabijeg kvaliteta. Razlika koju škole imaju u vrijednosti kuće može biti vrlo značajna. Ocijenite domove slične veličine parcele. Općenito, kuća na 10 hektara zemlje vrijedit će više od inače usporedive kuće na samo jednom hektaru. Ocijenite domove slične dobi. Potpuno novi domovi obično se vrednuju više od starijih domova, ali neki stariji domovi, posebno starinski ili moderni domovi sredinom stoljeća, zbog svog dizajna mogu zauzeti premiju nad novom gradnjom. Ocijenite domove sa sličnim značajkama. Na primjer, ako dom ima bazen u prizemlju ili se nalazi u zaklonjenom kvartu s klupskom kućom, pokušajte pronaći druge popise sa sličnim značajkama. Isto tako, ako se dom nalazi na obali mora, usporedba s drugim kućama uz ocean će dati puno bolje rezultate od usporedbe s kućama nekoliko ulica dalje od vode.
5. Nabavite prosječnu cijenu uporedivih oglasa
Uzmite prodajne cijene uporedivih domova koje ste odabrali i podijelite svaki prema njihovom kvadraturi kako biste izračunali cijenu po kvadratu za svaki usporedivi dom. Zatim pronađite prosječnu cijenu kvadratnog metra usporedive domove i pomnožite je s točnim kvadratnim podacima kuće koju pokušavate prodati.
6. Procijenite dom po osobi.
Na temelju vašeg istraživanja, trebali biste imati detaljnu predstavu o vrijednosti kuće, tako da biste trebali moći odgovoriti na bilo kakva pitanja o vrijednosti imovine koju vlasnik kuće ima za vas. Kada obilazite nekretninu, uzmite u obzir čimbenike kao što su: stanje, dodaci i nadogradnje, potrebne nadogradnje, vanjski prostor i uređenje okoliša i ostale pogodnosti. Kombinirajte preliminarne podatke iz usporedivih unosa s podacima prikupljenim tijekom posjeta kako biste stvorili sveobuhvatni CMA.
