Bilo da ste zainteresirani kupiti kuću koja će se koristiti kao primarno prebivalište ili investicijsku nekretninu, moguće je da su imovinu trenutno stanari. Ako je to slučaj, trebate uzeti u obzir nekoliko stvari prije nego što se odlučite na kupnju. Pročitajte za brzi uvod o pravima stanara, stanodavnih obveza i kako ograničiti rizik prilikom kupnje kuće sa stanarima.
Prava stanara
Za početak je važno razumjeti da prodaja imovine ne mijenja uvjete najma stanara. Baš kao služnosti (i drugi savezi) koji "vode sa zemljom" - što znači da su vezani za zemlju, a ne za vlasnika - iznajmljuju da ostanu "prikačeni" za kuću, čak i kad vlasništvo promijeni ruke. Oduzimanje: Zakup koji postoji prije kupovine nekretnine ostaje na snazi i nakon što ga zatvorite, tako da ne možete zakonski podići najam, izmijeniti klauzule ili ugovore ili otjerati stanara prije isteka roka najma samo zato ti si novi vlasnik.
Obveze posjednika
Kao novi vlasnik nasljeđujete zemljišne obveze. Veliki dio vlasništva stana je održavanje sigurne i pogodne imovine za vaše stanare. Općenito, morate (najmanje):
- Sve zajedničke prostore, poput hodnika i stubišta, držite u sigurnom i čistom stanju. Osigurajte da su konstrukcijski elementi sigurni i netaknuti (podovi, zidovi, stepenice, dizala, krovovi). Osigurajte da su električni, vodovodni, grijanje / klimatizacija (HVAC), ventilacijski i sanitarni sustavi su pravilno održavani. Osigurajte da stanari imaju pristup tekućoj vodi, vrućoj vodi i toplini u razumnim količinama u razumnim vremenima. Pozovite kontejnere za smeće i dogovorite se sa uklanjanjem smeća. Istrebiti glodavce i druge štetočine.
Vaši lokalni zakoni mogu zahtijevati dodatne zahtjeve vezane uz useljenost - pregledajte ih kako biste bili sigurni da se poštujete. Također, od vitalnog je značaja da pročitate najam kako biste saznali sve dodatne obveze - poput košenja travnjaka ili plaćanja komunalnih usluga.
Promjena ili raskid najma
Općenito, ako najmoprimac ima mjesečni najam, vi (kao novi posjednik) možete raskinuti zakup ili povećati najamninu prije početka novog mjeseca, pod uvjetom da uputite odgovarajuću obavijest (obično 30 dana, ali ovo se razlikuje ovisno o državi i broju mjeseci u kojima je stanar zauzeo nekretninu). Međutim, ako postoji zakup na određeno vrijeme (npr. Šest mjeseci ili 12 mjeseci), najmoprimac ima zakonsko pravo (u većini slučajeva) stanovati u domu onoliko dugo koliko je zakup aktivan, bez obzira tko je vlasnik kuće,
Postoji nekoliko slučajeva kada se zakup može prijevremeno raskinuti. Jedno je ako u zakupu postoji jezik koji određuje da vlasnik (prodavatelj) ima pravo raskinuti zakup ako prodaje ili prenese imovinu; u tom slučaju se zakup može zakonski raskinuti kada kupite dom. Druga je iznimka ako kupite nekretninu kao rezultat ovrhe, u tom slučaju možete slijediti pravila države u vezi s obavijesti o napuštanju. Na primjer, u državi Washington, iznajmljivačima morate dati otkaz u roku od 60 dana za iseljavanje otuđene imovine prije nego što započnete deložaciju. U nekim slučajevima će se stanari dogovoriti da se rano isele s ponudom „gotovine za ključeve“ od novog vlasnika, skrbnika ili banke.
Konačno, ako planirate koristiti dom kao svoje primarno prebivalište (a ne kao nekretninu za najam), možda ćete moći iseliti vlasništvo s useljenjem (OMI) kako biste dobili stanara da se iseli. Pravila za to razlikuju se od države do države, ali općenito se morate useliti u dom u roku od 90 dana od deložacije i živjeti u njemu kao svom primarnom prebivalištu najmanje tri godine.
Donja linija
Važan prvi korak je pregledati dokumente o najmu prije nego što zatvorite kako biste znali u što ulazite i tako možete osigurati da je najam dobro napisan i strukturiran prema lokalnim zakonima o najmu. Ako se nešto čini isključeno, tražite prodavača da popravi jezik kao uvjet vašeg zatvaranja. Također je važno dobiti ne samo zapise o bilo kojem unaprijed plaćenom najmu i sigurnosnim depozitima, već i novac (treba vam ga prenijeti na završnoj izjavi). Vjerojatno ćete morati čuvati sigurnosni depozit na povjerljivom računu (ovisno o državi), a agent za zatvaranje trebao bi procijeniti trenutni iznos najamnine između vas i prodavatelja.
Također, budite sigurni da prodavatelj pruža dokumentaciju o stanju nekretnine prije nego što se stanar preselio - ako dođe do oštećenja, teško ćete dokazati da je stanar odgovoran bez izvješća o prijavi. Ako je moguće, sastanite se sa stanarima prije zatvaranja kako biste mogli provjeriti trenutno stanje kuće i razgovarati o uvjetima najma.
Na kraju provjerite jeste li osigurani na odgovarajući način. Standardna pravila o vlasnicima kuća obično ne rade posao. Obavijestite osiguravatelja da se kuća iznajmljuje kako biste bili pokriveni u slučaju ozljeda stanara, nemara i drugih gubitaka.
