Sadržaj
- Kako pronaći zatvorene domove
- Faze isključenja
- Zašto su zabranjeni domovi jeftiniji
- Rizici kupnje zatvorenih domova
- Kupnja zatvorenog doma
- Mogućnosti financiranja
- Donja linija
Prije hipotekarne krize 2008.-2009., Težak je prijedlog za kupnju zatvorene kuće. Lovci na kupce nekretnina morali su pratiti dražbe koje su stavljene na sudove ili prosijati kroz sveže pravne spise. No val foreclosures prouzročenih padom subprime nije samo povećao broj dostupnih svojstava, već je i olakšao njihovo pronalaženje i kupnju. U stvari, danas je postupak često sličan potrazi za bilo kojom drugom vrstom kuće. Izolirane kuće dostupne su na gotovo svim tržištima nekretnina u cijeloj zemlji, pružajući prilike i vlasnicima kuća i investitorima.
ključni dijelovi
- Nikada nije bilo lakše pronaći kuću za prodaju na prodaju: Mnoge internetske stranice specijalizirane su za njih. Postoji nekoliko vrsta ovrha, uključujući predbračnu ovrhu, kratku prodaju, prodaju šerifa i nekretnine u vlasništvu. Velika prednost kupovine isključene kuće je niska cijena. Nedostaci uključuju moguće loše stanje kuće, duljinu postupka kupnje i konkurenciju profesionalnih peraja. Za kuće koje su zatvorene za stanovanje dostupne su brojne mogućnosti financiranja koje financira država.
Kako pronaći zatvorene domove
Možete zatvoriti imovinu u zatvorenim internetskim časopisima i web-lokacijama putem internetskog pretraživanja nekretnina, bankovnih ureda i web stranica, te lokalnih novina. U lokalnim uslugama s višestrukim popisima svojstva na koja se može isključiti sama po sebi ne smiju biti istaknuta; to se može navesti samo u opisu nekretnine.
Izravniji put su mnoge web stranice koje su se sada specijalizirale za kuće i nekretnine koji su u ovrhama, poput HomePath.com Fannie Maea i usa-foreclosure.com. Neke financijske institucije, poput Bank of America, također nude stranice posvećene tome da vam pomognu u potrazi za kućom koja je zatvorena.
Zajmodavci sve više prodaju zaplijenjenu imovinu putem agenata za nekretnine, pa ne ustručavajte se pitati posrednika za prodaju nekretnina ili agenta za mogućnosti. Neki se stručnjaci za nekretnine čak specijaliziraju za imovinu ovrhe.
Kuće u raznim fazama isključenja
Konkretnije, lociranje isključene kuće ovisi o tome gdje se točno nalazi u postupku ovrhe: Nekretnine još uvijek mogu biti u vlasništvu izvornog vlasnika kuće (u ranijim fazama, u slučaju unaprijed isključenja imovine i imovine na kratkoj prodaji) ili od takvog entiteta kao banka ili vlada (u kasnijim).
Evo pet vrsta ovrhe i pristupa kupnji.
1. Predbilježba
Imovina je u predtvrđivanju nakon što je hipotekarni zajmodavac obavijestio zajmoprimce da su u nepodmirenom stanju, ali prije nego što se imovina ponudi na prodaju na aukciji. Ako vlasnik kuće može prodati nekretninu za to vrijeme, možda će moći izbjeći postupak ovrhe i njezin negativan učinak na njihovu kreditnu povijest i buduće izglede. Stoga su neki vlasnici kuća spremni pregovarati. Predbilježbe se obično navode u zgradama županijskih i gradskih sudnica. Pored toga, mnogi mrežni resursi, uključujući www.foreclosure.com, navode svojstva koja su u fazi predbračne zaštite.
2. Kratka prodaja
Kratke prodaje se događaju kada je zajmodavac spreman prihvatiti manje imovine, nego što se duguje na hipoteci. Zajmoprimci ne moraju nužno obavljati hipotekarne isplate da bi zajmodavac mogao pristati na kratku prodaju; međutim, oni obično trebaju dokazati neku vrstu financijskih teškoća, poput gubitka posla, što će vjerojatno rezultirati neplaćanjem. Boravi o kojoj je riječ često su pod vodom, što znači da vrijedi manje od neizmirenog stanja hipoteke. Da bi se kvalificirao kao kratka prodaja, zajmodavac mora pristati na „prodaju imovine kratkog“ prihvaćajući manje nego što se duguje, a dom mora biti naveden na prodaju. Ova se svojstva obično oglašavaju kao kratka prodaja "do odobrenja banke".
Kupnja nekretnine na kratkoj prodaji u većini je slučajeva jednaka tradicionalnoj kupnji, ali jezik u ugovorima će se razlikovati uz napomenu da su uvjeti podložni odobrenju zajmodavca. Banci može biti potrebno nekoliko mjeseci da odgovori na kratku ponudu za prodaju, tako da postupak može trajati znatno duže od tradicionalne kupnje. Mnoge web stranice za nekretnine, uključujući pojedinačne tvrtke ili usluge kotacije, nude mogućnost pretraživanja po statusu kratke prodaje.
3. Aukcije prodaje šerifa
Aukcija prodaje šerifa događa se nakon što je zajmodavac obavijestio dužnika o neplaćanju i dozvolio grejs period zajmu da nadoknadi plaćanje hipotekom. Aukcija je osmišljena kako bi zajmodavac mogao brzo otplatiti zajam koji je zaostao. Te se aukcije često događaju na koracima gradskog suda, kojima upravljaju lokalne vlasti za provođenje zakona. Nekretnina se prodaje na najvišoj cijeni na javno objavljenom mjestu, datumu i vremenu. Te se obavijesti mogu naći u lokalnim novinama i na mnogim mrežnim lokacijama pretraživanjem "aukcije šerifskih prodaja".
4. Nekretnine u vlasništvu banke
Nekretnine koji se ne prodaju na aukciji vraćaju se u banku; to jest, oni postaju nekretnine (REO) u vlasništvu. Njima često upravlja REO odjel institucije. Internetski izvori, kao što je www.realtytrac.com, imaju opsežne popise takvih nekretnina u vlasništvu banke. Po njima se može pretraživati grad, država ili poštanski broj.
5. Nekretnine u vlasništvu države
Neki se domovi kupuju uz zajam zajamčene od strane Federalne stambene uprave (FHA) ili Ministarstva za boračka pitanja (VA). Kad se ta imovina stavi u ovrhu, vlada je ponovo posjeduje, a prodaju ih posrednici koji rade za saveznu agenciju. Za kupnju državne imovine mora se obratiti državnom brokeru. Kupci mogu istraživati mogućnosti na www.hud.gov (kliknite na "TEMA PODRUČJA" i odaberite "Kuće na prodaju").
Zašto su zabranjeni domovi jeftiniji
Najveća prodajna točka zatvorenih kuća je, naravno, njihova obilježena cijena - često značajno niža od ostalih sličnih svojstava na istom području (poznatih kao uporedivi ili komšije, u govoru posrednika). Većina foreclosures se barem prodaje za 5% ispod tržišne vrijednosti, uz još veće popuste u pojedinim regijama. Kupci također mogu iskoristiti dodatnu uštedu uz povoljne pogodnosti poput smanjenih predujmova, nižih kamata ili uklanjanja naknada za procjenu i nekih troškova zatvaranja.
Što ih čini takvim? Ako je prebivalište u fazi isključenja iz prodaje ili kratkoročne prodaje, njegovi vlasnici u financijskoj su vezi. A vrijeme nije na njihovoj strani: oni moraju iskrcati imanje i dobiti ono što mogu dok ne mogu, da ga u potpunosti ne izgube. Ukratko, ti prodavači baš i ne pregovaraju sa pozicije snage. Iako se može činiti okrutnim iskoristiti tuđu nesreću, kupci mogu imati koristi.
Oni mogu imati i više koristi ako imanje stvarno oduzete. Šerifov ured nije zainteresiran za objesiti na kuću; banke ne žele biti u posjedima. Financijske institucije obično se žele odmah riješiti opuštenih nekretnina (za razumnu cijenu, naravno - moraju odgovoriti investitorima i revizorima da su poduzele svaki pokušaj da nadoknade što veći dio prvobitnog iznosa zajma). Opet, kupci mogu iskoristiti ovu situaciju.
Konačno, kuće koje se prodaju ispred kuće obično se prodaju u stanju "kakav jest" - ako dođe do oštećenja, popravak od strane vlasnika nije dio jednadžbe - i, kao što znaju zaljubljenici u rabljene automobile i vintage namještaj, "kao što je" prevodi se u popust. Naravno, "kao što jest" može biti dvosjekli mač, o čemu ćemo govoriti u nastavku.
Rizici kupnje zatvorenih domova
Donja tržišna cijena je veliki plus kupnje kuće koja će biti zatvorena. Ali ta svojstva nose i svoj dio zamki.
Problemi sa imovinom
Iako nosi kompenzacijski popust, "kakav je" stanje može biti prilično mračno. Ako vlasnici i dalje drže vlasnike, često je loše održavana - na kraju krajeva, ako ljudi ne mogu izvršiti hipotekarne isplate, vjerojatno će zaostajati i kod redovnog održavanja, a da ne spominjemo velike popravke. Osim toga, neki ljudi koji se suočavaju ili su prisiljeni na ovrhu i ogorčeni su i preuzimaju svoje frustracije na svom domu prije nego što ih banka oduzme. To često uključuje uklanjanje uređaja i učvršćenja, a ponekad čak i nagli vandalizam.
Skriveni troškovi
Uz nepredviđene popravke i radove na obnovi, prestupci poput zaostalih poreza i založnih prava (koje im aukcijske nekretnine često prilažu, IRS ili država ili drugi vjerovnici) mogu dodati dodatne troškove na inače poželjnu kuću. Bez obzira na to što se duguje, državi se prvo mora platiti i podmiriti da bi postupak kupnje mogao ići naprijed. To se uglavnom odnosi na nekretnine koje se prodaju na aukciji; banka će uvijek isplatiti založno pravo na nekretnini prije nego što ga ponovo proda drugoj strani.
Spor proces
Prethodne komplikacije često znače puno papirologije. Obično će foreclosures imati niz dodatnih dokumenata koje je potrebno ispuniti kako bi se pripremili za zatvaranje, što nije uvijek tako pravovremeno. Ako se radi o situaciji u kratkoj prodaji, zajmodavac mora odobriti ugovor i to može potrajati neko vrijeme, kao što je spomenuto ranije. Ozbiljna šteta pronađena u kući može rezultirati nižim procjenama kuće što može utjecati na sposobnost kupca da osigura kredit. Neki zajmodavci neće pozajmljivati ispod određenog iznosa od dolara, jer potencijal dobiti na manjem zajmu nije vrijedan rizika.
Iako mislite da bi banka željela iskrcati prebivalište koje posjeduje, vrijeme odziva između banke i ostalih uključenih strana može biti sporo s REO svojstvima. Koliko vremena je potrebno da biste dobili odgovor na vašu ponudu može se uvelike razlikovati; ako je banka koja posjeduje vašu imovinu preplavljena ovrhom, banka može potrajati mnogo duže da obradi vaš zahtjev. Bankama s velikim zaostatkom poznato je da će trebati do 90 dana da odgovore na ponudu. Ako planirate kupnju financirati, pametno bi bilo trošiti vrijeme na dobivanje pretplate za hipoteku.
konkurencija
Kao i na svakom tržištu, kad god postoji prilika da se nabavi nešto uz popust od početne stope, potražnja će se povećati. Stoga je povećan interes i konkurencija - ne samo od potencijalnih korisnika nego i od investitora i profesionalaca - neizostavna kada se radi o vrijednim isključenim nekretninama. Vrlo često se kuća koja se može zatvoriti može koštati povoljnije niže od ostalih domova u okolini, ali kad vijest proiziđe, brojne ponude mogu brzo doći i dolazi do rata za nadmetanje. Dakle, ono što je nekad bila kuća s niskim cijenama u velikom susjedstvu, brzo može postati skupo vlasništvo.
Potencijalni kupci zabranjenih kuća mogu biti mudri da podnesu ponude za više nekretnina odjednom jer konkurentski kupci mogu osigurati nekretninu s višom ponudom ili cijelom ponudom u gotovini. Ali nemojte se obeshrabriti ako netko drugi ogovara vašu ponudu za određenu nekretninu; povremeno provjeravajte hoće li se ponovno pojaviti u zalihi banke. Ponude za ovrhu obično padaju prilično često.
Kupnja zatvorenog doma
Ako kupujete od banke, morat ćete pooštriti svoje pregovaračke vještine i započeti postupak s niskom ponudom na nekretnini koju želite. Banke koje su sakupile značajne zalihe otuđenih nekretnina bit će sklonije pregovarati o cijeni; što duže banka posjeduje imovinu, to je veća vjerojatnost da će ozbiljno razmotriti niže ponude, posebno u vezi s imovinom koja se drži dulje razdoblje. Stoga biste vjerojatno trebali dati svoju početnu ponudu po cijeni koja je barem 20% niža od trenutne tržišne cijene, ili možda čak i više ako se nekretnina na kojoj se trgujete nalazi u području s velikim udjelom ovrha.
Mogućnosti financiranja zatvorenih domova
Možete koristiti hipoteku za kupnju REO nekretnine, iako su privatni zajmodavci obično sumorni u vezi s financiranjem ugovora o ovrhama. Međutim, dostupno je nekoliko opcija financiranja koje financira vlada za one koji ispunjavaju uvjete: 203 (k) zajma Federalne uprave za stambeno zbrinjavanje (FHA), programa Fannie Mae HomePath ReadyBuyer i programa HomeSteps putem Freddie Mac-a.
203 (k) Krediti
FHA je dizajnirala svoje kredite od 203 (k) kako bi pomogla ublažiti zabrinutosti banaka koje bi se u protivnom izbjegle visoko rizične REO. kupi. Naplaćivanjem zajmoprimaca premiju za osiguranje hipoteke, oni mogu jamčiti zajmove privatnih zajmodavaca koji sudjeluju u programu.
Za korisnike kredita, jedna od velikih prednosti je mogućnost financiranja kupnje kuće, uz svaki potreban popravak, u jednoj hipoteci. Osnovnija verzija, pojednostavljeni zajam od 203 (k), namijenjena je ograničenim popravcima koji ne zahtijevaju inženjerske ili arhitektonske planove. Pojedinci se mogu posuditi do 35.000 USD iznad prodajne cijene kuće za pokrivanje osnovnih lijekova kao što su novi uređaji, sporedni kolosijek i prozori.
Uz opsežnije popravke, poput dodavanja dodataka ili brige o oštećenju građevine, uobičajena zajam od 203 (k) obično je najbolja opcija. Za razliku od pojednostavljene varijante, vlasnici domova moraju uzeti najmanje 5000 dolara; maksimalni se iznos temelji na ograničenjima FHA za svaku županiju. Uz to, morate platiti neovisnom konzultantu za pregled imovine i provjere da li rad odgovara programskim smjernicama.
Dodatni nedostatak ovih kredita je cijena. Osim plaćanja hipotekarnog osiguranja, zajmoprimci obično plaćaju kamate koje su za četvrtinu postotnog boda veće od onih za uobičajene zajmove. Oni će također morati odložiti više od jednog ili dva boda, što je unaprijed određena naknada koja u svakoj vrijednosti iznosi 1% od glavnice.
Slika 1. Usporedba tradicionalnih zajmova 203 (k) i pojednostavljene verzije.
HomePath ReadyBuyer
HomePath ReadyBuyer program koji nudi Savezno nacionalno udruženje za hipoteku (FNMA) - ili Fannie Mae, kako je to nježno poznato - usmjeren je prema kupcima koji prvi put vide. Nakon završetka obveznog tečaja obrazovanja za kupnju kod kuće, dostupan za pristup internetu, polaznici mogu dobiti do 3% u zatvaranju troškova pomoći za kupnju imovine koja je u vlasništvu Fannie Mae. Ovo poduzeće koje sponzorira država nudi i druge stanke; kupci kuća možda trebaju uložiti samo 500 USD u zaraditi novac, na primjer, a privatno hipotekarno osiguranje može se otkazati nakon što vaš kapital u kući dosegne 20%.
HomeSteps
Freddie Mac osigurava likvidnost hipotekarnog tržišta kupujući kredite od banaka, objedinjujući ih i prodajući ih investitorima kao vrijednosne papire. S HomeSteps-om organizacija - preko svojih privatnih partnera koji daju pozajmice - nudi posebno financiranje onima koji žele kupiti samo preuzete nekretnine koje posjeduju. HomeSteps je trenutno dostupan samo u sljedećim državama: Alabama, Florida, Georgia, Illinois, Kentucky, Sjeverna Karolina, Južna Karolina, Tennessee, Texas i Virginia.
Kupci mogu pronaći popis obiteljskih i obiteljskih objekata na više web lokacija HomeSteps.
Donja linija
Na površini, isključeni domovi mogu biti strašno privlačni. Međutim, troškovi mogu biti krajnje nepredvidljivi i temeljne štete mogu učiniti imovinu nepoželjnom. Postupak kupnje često je spor, što bi moglo pobuditi druge misli u kupcima, dok velika potražnja za zavođenjem zaključenih nekretnina može odvesti neke nade kupca.
Uz sve to rečeno, zaključene kuće mogu se pretvoriti u nevjerojatne ponude. Kupci imaju jedinstvenu priliku platiti ispod tržišne vrijednosti za kuće koje im u normalnim okolnostima ne bi bile dostupne. Ako na strani akvizicije postoje uštede, to povećava vjerojatnost da će kupac shvatiti uvažavanje svoje imovine i dobit u budućnosti ako prodaje, u budućnosti.
Ako se obavi odgovorno, kupnja zatvorenog doma može omogućiti kupcu da iskoristi bezbroj koristi za mnogo godina koje dolaze.
