Sadržaj
- Vaš omjer duga i prihoda
- Što hipotekarni zajmodavci žele
- Tržište stanovanja
- Ekonomski izgledi
- Razmotrite svoje životne potrebe
- Prodajem jedan dom, kupujem drugi
- Prihvaćanje predujma
- Planirate li odsjesti?
- Donja linija
Jeste li spremni kupiti kuću? Koliko si možete priuštiti? Odgovor na ovo drugo pitanje možda i nije tako jednostavan. Prije nego što shvatite naizgled sjajnu kupovinu kuće, naučite kako analizirati što znači "pristupačnost".
Ključni odvodi
- Pored cijena nekretnine, mnoštvo drugih financijskih i životnih razloga treba uzeti u obzir vaše proračune o tome možete li si priuštiti kupnju kuće. Određivanje omjera duga i prihoda (DTI) - točnije, DTI-a na prvom mjestu - Važan je čimbenik dobivanja hipoteke. Također biste trebali procijeniti lokalno tržište nekretnina, ekonomske izglede i posljedice boravka najmanje desetljeće. Koje su vaše životne potrebe, sadašnjost i budućnost, te koje navike i izdaci možete li se odreći ulaganja u kuću?
Vaš omjer duga i prihoda
Prva i najočitija točka odlučivanja uključuje novac. Ako imate dovoljno sredstava za kupnju kuće za gotovinu, onda si zasigurno možete priuštiti da je kupite sada. Čak i ako ne možete platiti u gotovini, većina stručnjaka složila bi se da si možete priuštiti kupnju ako se možete kvalificirati za hipoteku na novom domu. Ali kakvu hipoteku možete priuštiti?
Standard omjera duga i prihoda (DTI) od 43% općenito koristi Federalna uprava za stambeno zbrinjavanje kao smjernice za odobravanje hipoteka. Taj se omjer koristi za utvrđivanje može li zajmoprimac svaki mjesec obavljati svoje isplate; neki zajmodavci mogu biti blaži ili krutiji, ovisno o tržištu nekretnina i općim ekonomskim uvjetima. DTI od 43% znači sve redovne isplate duga, plus troškovi vezani za stanovanje - hipoteka, hipotekarno osiguranje, naknade za udruživanje vlasnika kuće, porez na imovinu, osiguranje vlasnika kuće itd. - ne bi smjeli iznositi više od 43% vašeg mjesečnog bruto prihoda.
Na primjer, ako vaš mjesečni bruto prihod iznosi 4.000 USD, taj broj pomnožite sa 0, 43. 1.720 USD ukupno je što biste trebali potrošiti na isplate duga. Recimo da već imate ove mjesečne obveze: minimalne isplate kreditnom karticom u iznosu od 120 USD, plaćanje auto kredita od 240 USD i isplate studentskog zajma od 120 do 480 dolara ukupno. To znači da teoretski možete priuštiti do 1.240 USD dodatnog duga za hipoteku itd. I dalje biti maksimalni DTI. Naravno, manje je duga uvijek bolje.
Što hipotekarni zajmodavci žele
Također morate uzeti u obzir omjer dugovanja i prihoda prema primanju, koji izračunava vaš prihod u odnosu na mjesečni dug koji biste sami nastali zbog troškova stanovanja. Obično zajmodavci poput tog omjera ne smiju biti veći od 28%; tijekom recesije mogli bi pustiti da padne na čak 31%. Na primjer, ako vaš bruto prihod iznosi 4.000 USD mjesečno, imali biste problema s odobrenjem u iznosu od 1.720 USD mjesečnih troškova stanovanja, čak i ako nemate drugih obveza. Za ulazni DTI od 31%, vaši troškovi stanovanja trebaju biti ispod 1.240 USD.
Zašto ne biste mogli koristiti svoj omjer punog duga i prihoda ako nemate drugi dug? U osnovi, zato što ih zajmodavci ne vole živjeti na rubu. Događaju se financijske nesreće - izgubite posao, automobil vam se zbroji, medicinska onesposobljenost vam onemogućava neko vrijeme raditi. Ako je vaša hipoteka 43% vašeg prihoda, ne biste imali mjesta za wigling kada želite ili trebati dodatne troškove.
Stručnjaci za financijsko planiranje slažu se da si možete priuštiti kupnju kuće ako hipoteku možete dobiti mjesečnim plaćanjem koje ne iznosi više od 28% vašeg bruto prihoda.
Većina hipoteka su dugoročne obveze: imajte na umu da ta plaćanja možete obavljati svaki mjesec u sljedećih 30 godina. U skladu s tim, trebali biste procijeniti pouzdanost vašeg primarnog izvora prihoda. Također biste trebali razmotriti svoje izglede za budućnost i vjerojatnost da će se vaši troškovi vremenom povećavati. Mogućnost priuštiti novu kuću danas nije ni približno bitna kao i vaša sposobnost da to priuštite tijekom dugog puta.
Nepotrebno je reći da sebi priuštiti kuću ne odgovara na pitanje je li sada dobro vrijeme da se odlučite na tu mogućnost.
Tržište stanovanja
Pod pretpostavkom da imate pod nadzorom vašu situaciju s osobnim novcem, vaše sljedeće razmišljanje je ekonomija stambenog tržišta - bilo u vašem trenutnom mjestu ili u ono gdje se planirate preseliti. Kuća je skupa investicija. Novac za kupnju je sjajan, ali ne daje odgovor ima li kupnja smisla iz financijske perspektive ili ne. Jedan od načina da se to postigne je odgovor na pitanje „Je li jeftinije iznajmiti nego kupiti?“ Ako kupovanje djeluje jeftinije nego iznajmljivanje, to je jak argument u korist kupovine.
Slično tome, vrijedno je razmišljati o dugoročnim posljedicama kupnje kuće. Generacijama je kupovina kuće bila gotovo zajamčeni način zaraditi novac. Vaši su djedovi mogli kupiti dom prije 50 godina za 20.000 dolara i 30 godina kasnije prodati ga pet ili 10 puta više.
To se ne može reći za vlasnike domova novije berbe. Mnogi od njih izgubili su novac kada se tržište nekretnina srušilo 2007. godine, a mnogi drugi sada posjeduju kuće koje vrijede daleko manje od cijene koju su kupili prije samo deset godina. Ako kupujete nekretninu s uvjerom da će se tijekom vremena povećavati vrijednost, budite sigurni da u izračune uključite troškove plaćanja kamata na svoju hipoteku, nadogradnju imovine i tekuće redovito održavanje.
Ekonomski izgledi
U skladu s tim, postoje godine kada su cijene nekretnina snižene i godine kada su nenormalno visoke. Ako su cijene toliko niske da je očito da dobivate dobru ponudu, to možete uzeti kao znak da je možda dobro vrijeme za kupnju. Na kupčevom tržištu snižene cijene povećavaju izglede da će vrijeme raditi u vašu korist i uzrokovati da vam kuća pada na cesti.
Kamatne stope, koje igraju veliku ulogu u određivanju visine mjesečne hipotekarne isplate, imaju i godine kada su visoke i godine kada su niske. Očito je da je niže bolje. Na primjer, naš Mjesečni kalkulator hipotekarnih plaćanja pokazuje da će 30-godišnja hipoteka (360 mjeseci) na zajam od 100.000 USD uz kamate od 3% koštati 421, 60 USD mjesečno. Po kamatnoj stopi od 5%, koštat će vas 536, 82 USD mjesečno. Na 7% skače na 665, 30 dolara. Ako padaju kamate, možda bi bilo pametno pričekati prije nego što je kupite. Ako se povećavaju, ima smisla izvršiti kupnju prije nego kasnije.
Godišnja doba također može utjecati na proces donošenja odluka. Ako želite najširi izbor domova, proljeće je vjerojatno najbolje vrijeme za kupovinu. Znakovi "na prodaju" imaju tendenciju da izviru poput cvijeća dok se vrijeme zagrijava, a travnjaci postaju zeleni. Dio razloga odnosi se na ciljanu publiku većine domova: obitelji koje čekaju da se presele dok njihova djeca završe tekuću školsku godinu, ali se žele naseliti prije nego što nova godina započne na jesen.
Razmotrite svoje životne potrebe
Iako je novac očito važno, postoji niz drugih faktora koji bi mogli igrati ulogu u vašem vremenu. Je li vaša potreba za dodatnim prostorom neposredna (novo dijete na putu, stariji rođak koji ne može živjeti sam)? Da li ovaj potez uključuje djecu da mijenjaju škole? Ako ćete prodavati kuću u kojoj živite manje od dvije godine, biste li naplatili porez na kapitalnu dobit - i ako jeste, vrijedi li pričekati da izbjegnete ugriz?
Možda biste voljeli kuhati s gurmanskim sastojcima, svaki tjedan provoditi vikend, pokroviti se izvedbenim umjetnostima ili vježbati s osobnim trenerom. Nijedna od tih navika nije ubojica proračuna, ali možda ćete morati učiniti bez njih, ako ste kuću kupili samo na temelju 43% omjera duga i prihoda.
Prije nego što počnete baviti hipotekarnim plaćanjima, priuštite si malo financijskog lakta oduzimajući troškove vašeg najskupljeg hobija ili aktivnosti od plaćanja koja ste izračunali. Ako vam ravnoteža nije dovoljna da biste kupili dom svojih snova, možda ćete se morati malo zadovoljiti sa zabavom i igrama - ili započeti razmišljati o jeftinijoj kući kao kući iz snova.
Prodajem jedan dom, kupujem drugi
Prihod od svog trenutnog doma sačuvajte na štednom računu i utvrdite da li ćete si moći priuštiti hipoteku nakon faktoringa drugih potrebnih troškova poput plaćanja automobila ili zdravstvenog osiguranja. Također je važno imati na umu da će se morati izdvojiti dodatna sredstva za održavanje i komunalne usluge. Ti će troškovi nesumnjivo biti veći za veće domove.
Kad izračunate, koristite svoj trenutni prihod. Nemojte pretpostavljati da ćete zaraditi više novca na putu. Povećanja se ne događaju uvijek, a karijera se mijenja. Ako iznos kuće koju kupite temelji na budućem dohotku, postavite romantičnu večeru s kreditnim karticama. Završit ćeš u dugotrajnoj vezi s njima.
Međutim, ako se možete nositi s tim dodatnim troškovima kuće bez umanjivanja dodatnog duga na kreditnoj kartici, možete si priuštiti kupnju kuće - sve dok ste uštedjeli dovoljno novca za svoj predujam.
Možete li si priuštiti predujam?
Najbolje je spustiti 20% cijene kuće kako biste izbjegli plaćanje privatnog hipotekarnog osiguranja (PMI). PMI se obično dodaje u vašu hipoteku, a može koštati dodatnih 50 do 100 dolara mjesečno.
Manji predujam ne znači da je kupnja kuće nemoguća. Na primjer, možete kupiti dom sa samo 3, 5% sniženja FHA zajma, ali postoje bonusi ako dođete do više slučajeva. Uz već spomenuto izbjegavanje PMI-a, veći predujam znači:
- Manja hipotekarna plaćanja. Za hipoteku od 200.000 dolara s kamatama od 5% na rok od 30 godina platili biste 1.074 USD. Ako je vaša hipoteka bila 180.000 USD uz 5% kamatnu stopu na rok od 30 godina, platili biste 966.28. $ Više izbora zajmodavca. Neki zajmodavci neće vas financirati ako ne stavite najmanje 5% do 10% dolje.
Iako postoje mnoge pogodnosti većeg predujma, nemojte u potpunosti žrtvovati svoj štedni račun u potpunosti da biste više stavili na svoj dom. Mogli biste završiti u maloj situaciji kada se pojave neočekivani popravci ili druge potrebe.
Planirate li odsjesti?
Pristupačnost bi trebala biti prva stvar koju tražite u kući, ali također je najbolje znati da ćete htjeti živjeti u kući koju odaberete najmanje 10 godina. Ako ne, mogli biste se zaglaviti u kući koju ne možete priuštiti u gradu u koji ste spremni otići. Ako ne možete procijeniti u kojem ćete gradu živjeti i koji je vaš desetogodišnji plan, nije pravo vrijeme za kupnju kuće. Ako želite kupiti dom bez desetogodišnjeg plana, kupite kuću koja je cijenama mnogo niža od maksimalne koju možete priuštiti. Morat ćete si moći priuštiti pogodak ako ga morate brzo prodati. Još jedna iznimka: Ako radite za tvrtku koja kupuje kuće premještenih zaposlenika - jedno je ime za to zajamčena opcija otkupa - to je također sigurno kupiti bez 10-godišnje obveze.
Donja linija
Jeste li spremni kupiti kuću? Odgovor na flip (nije predviđen za kaznu) je „da - ako si to možete priuštiti.“ Ali „priuštiti“ nije tako jednostavno kao što je trenutno na vašem bankovnom računu; mnoštvo drugih financijskih i životnih aspekata trebalo bi se uklopiti u vaše proračune.
Kad uzmete u obzir sve te elemente, „ako si to možete priuštiti“ počinje izgledati složenije nego što se čini prije. Ali ako ih uzmemo u obzir mogu kasnije spriječiti skupe pogreške i financijske probleme. Naravno, postoji jedno najbolje vrijeme za skok: kad pronađete savršenu kuću na savršenom mjestu za prodaju, po savršenoj cijeni.
