Kada kamatne stope porastu, ulagači trče za pokriće - i za svaku dobru imovinu koju mogu pronaći. Alternativne investicije poput testa za ulaganja u nekretnine (REITs) mogu biti dobra opcija, barem prema povijesnim podacima. Pogledajmo kako su REIT-ovi bili uspješni u razdobljima s visokim i niskim kamatnim stopama.
Brzi REIT Sažetak
REIT je vrijednosni papir koji se trguje na burzi koji ulaže u nekretnine putem imovine ili hipoteka, a čija cijena varira na glavnim burzama poput dionica. Kao rezultat toga, REIT-ovi nude visoku razinu likvidnosti (rijetka kvaliteta kada se bave nekretninama). Trustovi se često specijaliziraju za određene vrste nekretnina, poput stambenih stanova, poslovnih zgrada, skladišta ili hotelskih objekata. REIT-ovi su također dostupni u regionalnim varijantama, koncentrirajući se na nekretnine u određenim zemljama / regijama poput SAD-a, Europe, Kine ili Japana. (Za više pogledajte: 5 vrsta REIT-a i kako uložiti u njih .)
REIT-ovi nude brojne pogodnosti, uključujući diverzifikaciju, spomenutu likvidnost, mali iznos ulaganja i porezne olakšice (ovisno o lokalnim zakonima). (Pogledajte Investiranje u REITs za veće objašnjenje.)
REIT Vraća vs. Kamatne stope
Izvješće REIT.com pokazuje povijesno nisku razinu korelacije (kako se dva vrijednosna papira međusobno kreću) između REIT-a i burze. Isti izvještaj pokazuje sličnu nisku razinu korelacije između REIT-a i prinosa obveznica.
(Ispod je skraćena tablica s istaknutom korelacijom REIT-a.)
Slična povijesna usporedba između povrata iz popularnog indeksa REIT i 10-godišnjih kamatnih stopa na obveznice ukazuje na obrnutu vezu. Planiramo godišnje prinose popularnog FTSE NAREIT All REITs indeksa prema kamatnim stopama od 10 godina
Blagajne obveznice:
Kao što je vidljivo iz gornjeg grafikona koji pokriva 45 godina, rastuće kamatne stope izgledaju loše za REIT prinose i obrnuto. Tijekom razdoblja visokih kamatnih stopa 1980-1985., Prinosi od REIT-a bili su niži, dok su zabilježeni nakon 2008. godine kada su kamatne stope dosegle rekordne razine.
Međutim, postoje i drugi faktori i druga detaljna zapažanja koja mogu ukazati na pozitivne prinose za ulaganja REIT-a čak i tijekom razdoblja visokih kamatnih stopa. Razmotrite specifična vremenska razdoblja kada su kamatne stope bile visoke i pojave se zanimljiva zapažanja:
Od 1981. kamatne stope su u opadanju; bilo je nekoliko sporadičnih skokova u međuvremenu, ali sveukupno, to je kontinuiran pad (iako su od listopada 2018. ponovo počeli povećavati).za kamatne stope. Sa svakim peto ili desetogodišnjim razdobljem, niži raspon kamatnih stopa smatrao se „visokim“.
- 1979-1984. U ovom su se razdoblju kamatne stope nalazile u visokom rasponu od 10% - 14%. Povrat iz REIT-a bio je također u visokom rasponu od 9% - 32%.1991-1997: U ovom se razdoblju dogodio novi raspon visokih kamatnih stopa, koje su varirale od 6% - 8%. Povrat iz REIT indeksa kretao se u rasponu od 12% do 36%, s izuzetkom 1% tijekom 1994.2000-2001: Sljedeći raspon visokih kamata bio je tijekom razdoblja 2000-2001, kada su se stope kretale oko 5, 5%. Povrati od REIT-a kretali su se u rasponu od 16% do 26%.
Kako su se kretale stope REIT-a tijekom privremenih razdoblja s niskim kamatama?
- 1973-1974: Kamatne stope bile su razmjerno niže, kreću se u rasponu od 6, 9% do 7, 4% (u usporedbi s visokim rasponom od 10% do 14% u sljedećim godinama). REIT-ovi su se pokazali loše s godišnjim gubicima u rasponu od -42% do -27%. 1991.-1999.: Kamatne stope su bile u rasponu od 4% - 5, 5%, a prinosi iz REIT-a i dalje su negativni u iznosu od -18% na -6%.2007-2012: Kako su kamate postupno padale s 4% na manje od 2%, REIT-ovi su ostvarivali stalne godišnje gubitke u rasponu od -45% do -5%, uz samo jednu iznimku pozitivnog prinosa u 2009. godini.
Ova zapažanja ukazuju na to da REIT-ovi zaista nemaju ovisnost o scenarijima kamata. Povrati od ulaganja iz REIT-a mogu zapravo ostati bez promjena kamatnih stopa.
Prednosti investitora REIT-a
Postoje i druge pogodnosti REIT-a koji ih čine dobrim izborom ulaganja čak i tijekom razdoblja visokih kamata:
- Prilika za prihod: REIT-ovi se smatraju vrijednosnim papirima koji se temelje na prinosu. Iako mogu cijeniti cijenu, značajan dio prinosa REIT-a dolazi od dividendi. REIT-ovi izbjegavaju plaćanje poreza na dobit ako distribuiraju najmanje 90% svog dohotka vlasnicima udjela. Ovo porezno odstupanje rezultira redovitom raspodjelom prihoda od dividendi dioničarima REIT-a, a efektivni neto prinosi često su veći od onih iz obveznica (ili dionica), čak i u slučajevima visokih kamatnih stopa. Globalna diverzifikacija: REIT-ovi nude izloženost na svjetskim tržištima. Od 1990-ih, Velika Britanija, Singapur, Japan, Australija, Nizozemska, Južna Afrika i mnoge druge zemlje omogućile su REIT popise, omogućujući ulagačima izloženost na tržištima nekretnina stranih država. Na primjer, ako je lokalno tržište nekretnina u američkim tenkovima zbog učinaka viših kamatnih stopa, američki investitor koji je izložen singapurskom tržištu nekretnina može imati koristi ako u svom portfelju drži REIT-ove u singapurskim nekretninama. Izloženost za sektor: U slučaju porasta kamatnih stopa, ne mogu svi negativni podsektori u nekretninama biti pogođeni. Na primjer, iznajmljivanje stanova može patiti, ali šoping centri na glavnim mjestima možda neće. Pažljivim proučavanjem tržišta nekretnina, utjecajima kamatnih stopa na određeni podsektor i na određene REIT-ove koji se temelje na njegovom temeljnom vlasništvu, može se REIT ulaženje ulaganja isplatiti bez obzira na utjecaj kamatnih stopa. (Za više informacija pogledajte: 3 REIT-a hotela koji su nadmašili tržište REZ- a za stanovništvo, zdravstvo i ured .)
Donja linija
Nakon uvida u korelacijske obrasce i povijesne podatke, čini se da povrati iz REIT-a ostaju neovisni o razdobljima kamatnih stopa. Nakon pažljivog proučavanja i pravilnog odabira podsektora nekretnina i geografskih regija, ulagači mogu REIT-ove smatrati dobrom alternativom tradicionalnim dionicama i obveznicama, koje su vrlo osjetljive na kamatne stope.
