Pitajte bilo kojeg stručnjaka za nekretnine o prednostima ulaganja u komercijalnu imovinu i vjerovatno ćete pokrenuti monolog o tome kako su takvi objekti bolji posao od stambenih nekretnina. Vlasnici komercijalnih nekretnina vole dodatni novčani tok, povoljne ekonomije razmjera, relativno otvoreno igralište, obilje tržišta dobrih, pristupačnih menadžera nekretnina i veću isplatu od komercijalnih nekretnina.
Ali kako procijeniti najbolja svojstva? A što razdvaja velike ponude od duda?
Kao i većina nekretnina, uspjeh započinje dobrim nacrtom. Evo jednog koji će vam pomoći da procijenite dobru ponudu komercijalne imovine.
Saznajte što insajderi znaju
Da biste bili igrač u komercijalnim nekretninama, naučite razmišljati poput profesionalca. Na primjer, znajte da se komercijalna imovina vrednuje drugačije od stambene imovine. Prihod od komercijalnih nekretnina izravno je povezan s korisnim kvadraturama. To nije slučaj s pojedinim domovima. Vidjet ćete i veći novčani tok s komercijalnom imovinom. Matematika je jednostavna: zarađivat ćete više prihoda, primjerice, u obiteljskim kućama, nego na obiteljskoj kući. Znajte i to da su zakupi komercijalnih nekretnina duži nego kod obiteljskih rezidencija. To će otvoriti put za veći novčani tok. Napokon, ako se nalazite u pooštrenom kreditnom okruženju, budite sigurni da ćete kucati s novcem u ruci. Zajmodavci komercijalne imovine vole vidjeti barem 30% manje prije nego što će dati zajam zeleno svjetlo.
Nacrtajte akcijski plan
Postavljanje parametara glavni je prioritet u poslu s nekretninama. Na primjer, zapitajte se koliko si možete priuštiti za plaćanje, a zatim kupujte oko hipoteke kako biste stekli dojam koliko ćete platiti tijekom hipoteke. Korištenje alata poput hipotekarnih kalkulatora može vam pomoći razviti dobre procjene ukupnih troškova vašeg doma.
Ostala ključna pitanja koja trebate sebi postaviti su: koliko očekujete da ćete ugovoriti? Tko su ključni igrači? Koliko stanara je već na brodu i plaćaju najamninu? Koliko prostora za najam trebate ispuniti?
Naučite prepoznati dobar posao
Vrhunski profesionalci za nekretnine dobro znaju kada ih vide. Koja je njihova tajna? Prvo, oni imaju izlaznu strategiju - najpovoljnije ponude su one od kojih znate da možete krenuti dalje. Pomaže imati oštro oko vlasnika zemljišta - uvijek tražite štetu koja zahtijeva popravke, znate kako procijeniti rizik i obavezno podesite kalkulator kako bi osigurali da nekretnina ispunjava vaše financijske ciljeve.
Upoznajte se s ključnim metrikama poslovnih nekretnina
Uobičajene ključne metrike za procjenu nekretnina uključuju:
Neto operativni prihod (NOI)
NOI imovine komercijalne nekretnine izračunava se tako što se izračuna bruto operativni prihod imovine, a zatim oduzmu operativni troškovi za prvu godinu. Želite imati pozitivan NOI.
Stopa kapa
Za izračunavanje vrijednosti imovine koja stvara dohodak koristi se "kapa" - odnosno stopa kapitalizacije nekretnine. Na primjer, apartmanski kompleks od pet jedinica ili više, poslovne poslovne zgrade i manji tržni centri dobri su kandidati za određivanje stope gornje granice. Stope kapi koriste se za procjenu neto sadašnje vrijednosti budućeg profita ili novčanog toka; postupak se naziva i kapitalizacijom zarade.
Gotovina u gotovini
Ulagači u komercijalne nekretnine koji se oslanjaju na financiranje kupovine svojih nekretnina često se pridržavaju formule gotovine o novcu kako bi usporedili prvogodišnje performanse konkurentskih nekretnina. Novac (gotovina) uzima u obzir činjenicu da dotični investitor ne zahtijeva 100% novca za kupnju nekretnine, ali računa i činjenicu da ulagač neće zadržati sav NOI jer mora koristiti neki od toga za plaćanje hipoteke. Da bi otkrili novac u gotovini, investitori u nekretnine moraju odrediti iznos potreban za ulaganje za kupnju nekretnine ili početnu investiciju.
Potražite motivirane prodavače
Kao i svaki posao, kupci voze nekretnine. Vaš je posao pronaći ih - posebno one koji su spremni i željni prodaje ispod tržišne vrijednosti. Činjenica je da se s nekretninama ništa ne događa, pa čak i nije važno dok ne nađete posao, koji obično prati motivirani prodavač. To je netko s hitnim razlogom prodaje ispod tržišne vrijednosti. Ako vaš prodavač nije motiviran, on ili ona neće biti voljni za pregovore.
Otkrijte likovnu umjetnost susjedstva "Farming"
Odličan način za procjenu komercijalne nekretnine je proučavanje četvrti u kojoj se nalazi odlaskom na otvorene kuće, razgovorom sa drugim vlasnicima četvrti i traženjem slobodnih radnih mjesta.
Koristite "trodijelni" pristup za procjenu svojstava
Budite prilagodljivi kada tražite izvrsne ponude. Koristite Internet, pročitajte klasificirane oglase i unajmite pseće pse da vam pronađu najbolja svojstva. Psi s nekretninama mogu vam pomoći u pronalaženju vrijednih potencijalnih ulaganja u zamjenu za naknadu za preporuku.
Donja linija
Općenito, pronalaženje i procjena komercijalnih posjeda ne odnosi se samo na poljoprivredne četvrti, postizanje velike cijene ili slanje dimnih signala kako bi vas prodavači doveli. U središtu akcije je osnovna ljudska komunikacija. Radi se o izgradnji odnosa i povezanosti s vlasnicima nekretnina, tako da im je ugodno razgovarati o dobrim ponudama i o poslovanju s vama.
