Što je obrnuta razmjena?
Obrnuta razmjena je vrsta razmjene imovine u kojoj se prvo kupuje zamjenska imovina, a potom se trguje trenutnom imovinom. Stvorena je obrnuta razmjena kako bi se kupcima pomoglo u kupnji nove nekretnine prije nego što je bila prisiljena trgovati ili prodati trenutnu nekretninu. To može omogućiti prodavaču da drži trenutnu imovinu dok se njena tržišna vrijednost ne poveća, a također povećava i vlastiti trenutak prodaje za maksimiziranu dobit.
Ključni odvodi
- Obrnuta razmjena je razmjena imovine u kojoj se zamjenska imovina kupuje bez prodaje imovine koja se trenutno nalazi. Obrnute razmjene razlikuju se od odgodjenih razmjena u kojima se zamjenska imovina mora kupiti nakon prodaje imovine koja se trenutno drži. " Pravila razmjene slične vrste obično se ne primjenjuju na obrnute razmjene. Obrnute razmjene vrijede samo za 1031 nekretninu i dopuštene su samo u slučajevima kada ulagači imaju financijska sredstva za novu kupnju.
Kako djeluje obrnuta razmjena
Standardna pravila razmjene vrste obično se ne primjenjuju na obrnute razmjene. Takva pravila obično dopuštaju investitoru imovine da prekine s plaćanjem poreza na kapitalnu dobit za imovinu koju je prodao sve dok se dobit od te prodaje primijeni na kupnju imovine slične vrste. IRS je stvorio skup pravila o sigurnoj luci koja dopuštaju postupanje slične vrste, sve dok se trenutni ili novi posjed drži u kvalificiranom aranžmanu za smještaj ili QEAA. Uz to, investitor ne može koristiti imovinu koja je već u vlasništvu kao zamjenu za napuštenu nekretninu.
Obrnute razmjene odnose se samo na odjeljak 1031 vlasništvo, pa se također naziva i razmjena 1031. 1031 nekretnine su nekretnine koje tvrtke ili osobe s kvalificiranim organizacijama razmjenjuju radi narudžbe i odgađanja plaćanja poreza na dobit dobit od prodaje. Međutim, to nije tako jednostavno kao pojedinačni porezni obveznik koji kupuje jednu nekretninu, prodaje je, a zatim koristi profit da bi kupio drugu nekretninu. Umjesto toga, mora postojati postavljeni standard razmjene, kao i prisustvo facilitatora koji se koristi za postavljanje postupka. Odjeljak 1245 ili 1250 nekretnine nisu prihvatljivi za ovu vrstu transakcija.
Ime imovine „1031“ dobilo je ime po odjeljku 1031 američkog Kodeksa unutrašnjih prihoda koji omogućava investitorima da izbjegavaju plaćanje poreza na kapitalni dobitak u procesu prodaje i kupnje investicijskih nekretnina.
Posebna razmatranja
Jedan od najvažnijih aspekata uspješne obrnute razmjene ovisi o činjenici da investitor mora imati financijska sredstva za novu kupnju. Nova imovina neće biti ustupljena u vrijeme razmjene, pa investitor mora biti sposoban osigurati potpuno financiranje nove imovine bez završene prodaje stare. Kupnja nove imovine može se olakšati s vjerovnikom, iako će samo određeni zajmodavci biti voljni i moći raditi s obrnutim investicijskim investitorom.
Zahtjevi za obrnute razmjene
Općenito, postoji maksimalno razdoblje zadržavanja koje se primjenjuje na nekretnine u obrnutoj razmjeni, u prosjeku u prosjeku oko 180 dana. Suprotnost obrnutoj razmjeni je zamjena s odgođenom ili odgođenom razmjenom, u kojoj se razmjenjivač mora prvo odreći imovine u vlasništvu trgovanjem ili prodajom prije nego što stekne novu imovinu.
Obrnute razmjene često se koriste u slučajevima kada investitor imovine mora zatvoriti prodaju nove nekretnine prije nego što bude u mogućnosti prodati svoju trenutnu imovinu. Slučajevi poput ovih uključuju neočekivano otkrivanje nove poželjne imovine koja se mora kupiti u kratkom vremenu ili situacije u kojima se neočekivano može prodati imovina koja se trenutno nalazi, ostavljajući obrnutu razmjenu kao potencijalni popravak koji omogućava investitor za nastavak kupnje nove nekretnine.