Koja su prava servisiranja hipoteke (MSR)?
Prava na servis hipoteke (MSR) odnose se na ugovorni ugovor u kojem pravo servisiranja postojeće hipoteke originalni zajmodavac prodaje drugoj strani koja je specijalizirana za različite funkcije u vezi s servisiranjem hipoteka.
Ključni odvodi
- Prava na servis hipoteke originator hipoteke prodaje drugoj financijskoj instituciji koja potom preuzima upravljanje hipotekom, što uključuje i zadatke kao što su prikupljanje plaćanja i njihovo prosljeđivanje originatoru. Izvorni zajmodavac plaća uslužitelju naknadu za obavljanje ovo djelo. Ništa se ne mijenja za hipotekarnog korisnika osim adrese na koju se uplate šalju.
Razumijevanje prava servisiranja hipoteke (MSR)
MSR-ovi imaju tekuće administrativne dužnosti koje se redovito obrađuju tijekom cijele dužine hipoteke. Uključena su zajednička prava: pravo naplate hipotekarnih plaćanja mjesečno, izdvajanja poreza i premija osiguranja u escrow-u te prosljeđivanja kamata i glavnih dijelova hipotekarnom zajmodavcu. Zauzvrat, serviser se nadoknađuje određenom naknadom, koja je navedena u ugovoru koji je utvrđen i sklopljen na početku ugovora o servisiranju.
Iznos hipoteke, kamatna stopa, vrsta zajma i ostali čimbenici ostaju isti. Što se tiče zajmoprimca, mijenja se samo adresa na koju se uplate šalju, s bilo kojim pitanjima o vašem zajmu trebali biste se obratiti serviseru, a ne izvornom hipotekarnom zajmodavcu. Vaš se serviser može promijeniti u bilo kojem trenutku, ali trebali biste primiti obavijest od svog izvornog zajmodavca najmanje 15 dana prije nego što se to dogodi, a vaš novi serviser trebao bi vas obavijestiti u roku od 15 dana od preuzimanja prava.
Savezni zakoni o bankama dopuštaju financijskim institucijama da prodaju hipoteke ili prenose servisna prava na druge institucije bez pristanka potrošača.
Primjer prodaje MSR-a
Sarah uzima hipoteku u iznosu od 500 000 dolara od Zajmodavca A. Ona vjerovniku šalje mjesečnu uplatu glavnice i kamata. Tri godine kasnije Zajmodavac A odlučuje prenijeti svoj MSR na Sarahovoj hipoteci na Tvrtku B. Prema uvjetima ugovora, Tvrtka B plaća naknadu zajmodavcu A za obradu svih Sarah preostalih hipotekarnih plaćanja. Hipotekarni zajmodavac tada može potrošiti više vremena i novca osiguravajući nove hipoteke dok tvrtka koja preuzima MSR prosljeđuje hipotekarna plaćanja zajmodavcu.
Posebna razmatranja
Zajmodavac će često prodavati MSR-ove kao sredstvo za oslobađanje kreditnih linija za pozajmljivanje novca dodatnim dužnicima. Većina hipoteka na snazi je 15 do 30 godina, a banci su potrebne milijarde dolara kako bi posudila novac drugim potrošačima koji traže hipoteke za to vrijeme. U zaobilaznom obliku prodaja MSR-ova znači da više ljudi može postati vlasnicima kuća, jer prodaja ovih prava donosi prihod.
Zajmodavci također zarađuju tako što naplaćuju naknade za hipoteke s izvorima i zarađuju mjesečne kamate od plaćanja. Hipoteke su jednostavno dodatna imovina koja donosi veći prihod bankama.
Povijest MSR-ova
Tržište MSR-ova posljednjih je godina bilo snažno zbog poboljšanog gospodarstva, kvalitetnijeg podrijetla hipoteka i manje zadanih vrijednosti. Zaštitni fondovi, banke i fondovi za ulaganje u nekretnine (REITs) smatraju ovu imovinu atraktivnom jer MSR-ovi mogu dovesti do visokih iznosa kamata. Primjerice, SunTrust je u prvom tromjesečju 2016. kupio 8 milijardi dolara MSR-a kao sredstvo za ostvarivanje solidnog povrata ulaganja (ROI), a za nekoliko mjeseci njegov portfelj MSR-a sadržavao je 121, 3 milijardi USD neisplaćenih glavnica zajma za koje je banka servisirala zajmodavci.
Nacionalne vijesti o hipotekama izvijestile su u lipnju 2019. da su MSR-ovi „bili jedna od najuspješnijih klasa imovine s fiksnim dohotkom u posljednjih pet godina.“ Međutim, ona također kaže da „od listopada 2018. kao srednjoročne i dugoročne kamatne stope pala, predviđene i stvarne pretpostavke za otplatu hipoteke ubrzale su se, uzrokujući da se očekivani prosječni vijek trajanja MSR-a znatno skrati. "To je rezultiralo činjenicom da su" vrijednosti MSR-a od travnja do svibnja bile niže (pola) višestruke. " rekao je, izvještavaju Nacionalne vijesti o hipoteci, "potražnja kupaca MSR-a i dalje je vrlo snažna, a oko vrijednosti MSR-a postoji opći konsenzus."
