Što je DownREIT?
DownREIT je zajedničko nastojanje vlasnika nekretnina i investicijskog povjerenja u nekretnine (REIT) u svrhu stjecanja i upravljanja nekretninama.
Ključni odvodi
- DownREIT je ugovor o partnerstvu između REIT-a i vlasnika nekretnina koji omogućava odlaganje poreza na prodaju cijenjenih nekretnina. Postoje dvije vrste DownREIT-a. Prva vrsta uključuje ograničene kapitalne doprinose iz REIT-a, dok druga vrsta uključuje značajan kapitalni doprinos REITs-a. DownREIT-ovi su složeniji u usporedbi s UPREIT-ovima i mogu imati porezne posljedice, ako operativna jedinica IRS smatra vrijednosnim papirima.
Razumijevanje DownREIT-a
DownREIT uključuje partnerski dogovor između vlasnika nekretnina i (REIT) koji pomaže vlasniku nekretnina u odlaganju poreza na kapitalnu dobit od prodaje nekretnina koje cijene. UPREIT je izumljen nakon recesije nekretnina devedesetih kako bi se olakšalo ulaganje kapitala u industriju nekretnina. DownREIT je evoluirao iz UPREITA.
Vlasnici nekretnina koji doprinose imovinom DownREIT-ovima dobivaju operativne jedinice u partnerstvu. Ovaj partnerski subjekt i odnos vlasnika nekretnine prema njemu mogu se strukturirati na više različitih načina, ovisno o strukturi REIT-a i eventualnim postojećim UPREIT-ovima. U DownREIT-u, REIT mora pristati na sporazum o mirovanju ili zaustavljanju prodaje imovine s doprinosom.
Postoje dvije vrste DownREIT kategorija partnerstva. U prvoj vrsti partnerstva, REIT pruža ograničen kapital bez ograničenog kapitala, a ograničeni partneri dobivaju povlastice u vezi s raspodjelom operativnog novca u iznosu jednakom REIT-ovim dionicama. Druga kategorija REIT-a uključuje doprinos značajnog kapitala od strane REIT-a. Generalni partner dobiva raspodjelu jednaku povratu kapitala.
DownREIT U usporedbi s UPREIT-om
DownREIT se manje koristi od UPREIT-a, jer je složeniji i možda neće imati iste porezne prednosti kao UPREIT. Doprinos imovine DownREIT-u složen je posao koji zahtijeva profesionalno porezno i investicijsko usmjeravanje. Ako transakcija nije posebno pažljivo strukturirana, IRS može smatrati da je prijenos imovine u DownREIT u zamjenu za operativne jedinice porezna oporeziva transakcija prema pravilima prikrivene prodaje ili protiv zloupotrebe. Dakle, UPRAVLJANJE može biti logičniji izbor za vlasnika nekretnine čija je glavna briga odgoda obveze poreza na dohodak.
Za razliku od UPREIT-ova, gdje vlasništvo nad nekretninama nije uključeno, DownREIT uključuje posjedovanje nekretnina. Neke su nekretnine u posjedu izravnih, dok neke mogu biti u vlasništvu ograničenih partnerstava s onima koji su pridonijeli imovinu.
DownREIT može biti logična opcija ako vlasnik nekretnine misli da će njegova nekretnina cijeniti više od ostalih udjela REIT-a, jer zadržava veći interes za svoj doprinos sa DownREIT-om nego što bi to činio s UPREIT-om.
To je rečeno, budući da je vlasnička struktura DownREIT-a složenija, pretvaranje operativnih jedinica u novac zahtijeva složenije izračune. Isto tako, UPREIT i DownREIT djeluju drugačije kao ulaganja jer su različito strukturirani. S DownREIT-om, partnerstvo između REIT-a i ulagača može se razlikovati od performansi REIT-a u cjelini.
Međutim, downREIT-ovi su slični UPREIT-ovima po svojoj vrijednosti kao alata za planiranje nekretnina. Oboje povećavaju temelj operativnih jedinica nakon smrti vlasnika, omogućujući tako bespovratno prenošenje cijenjenih nekretnina na nasljednike. Nasljednici nakon toga mogu pretvoriti operativne jedinice u REIT-ove dionice ili gotovinu bez plaćanja poreza.
Primjer DownREIT
Razmislite o portfelju od pet nekretnina u vrijednosti od 100 milijuna dolara. Nekretnine imaju dug jednak 80 milijuna dolara uz 8% kamatnu stopu. Partneri koji posjeduju nekretninu imaju kumulativni saldo kapitalnog računa od 5 milijuna dolara. REIT ulazi u transakciju i otplaćuje 60 milijuna USD postojećeg duga za nekretninu i zamjenjuje stanje na kapitalnom računu za preostale partnere sa dugom od 7%. Dionice se izdaju kao operativne jedinice za preostalih 20 milijuna USD koje posjeduju partneri, a REIT postaje većinski vlasnik, dok ostali partneri postaju GP-ovi i LP-ovi.
