Klauzula o nepredviđenim situacijama definira uvjet ili djelovanje koje mora biti ispunjeno da ugovor o nekretninama postane obvezujući. Nepredviđeni slučaj postaje dio obvezujućeg kupoprodajnog ugovora kada obje strane, kupac i prodavač, pristanu na uvjete i potpišu ugovor. Stoga je važno shvatiti u što se upuštate ako u ugovor o nekretninama bude uključena klauzula o nepredviđenoj situaciji. Ovdje uvodimo široko korištene klauzule o nepredviđenim situacijama u ugovore o kupnji kuća i kako one mogu imati koristi i kupcima i prodavačima.
Ključni odvodi
- Klauzula o nepredviđenim situacijama definira uvjet ili radnju koja mora biti ispunjena da ugovor o nekretninama postane obvezujući. Slučaj procjene štiti kupca i koristi se za osiguranje da se imovina vrednuje u minimalnom, određenom iznosu. Nepredviđena sredstva (ili „ hipotekarni slučaj ") daje kupcu vremena da pribavi sredstva za kupnju nekretnine. Ako inspekcija ili nepredvidivi slučaj daje kupcu pravo pregledati dom u određenom vremenskom roku.
Ugovori o nekretninama
Transakcija nekretnina obično započinje ponudom: kupac prodavaču nudi ponudu za kupnju, koja može prihvatiti ili odbiti prijedlog. Prodavač često suprotstavlja ponudu i pregovori idu naprijed i nazad dok obje strane ne postignu dogovor. Ako se nijedna strana ne složi s uvjetima, ponuda postaje nevažeća, a kupac i prodavač kreću se zasebnim putem bez daljnje obveze. Međutim, ako su obje strane suglasne s uvjetima ponude, kupac donosi ozbiljan novčani depozit - iznos plaćen kao dokaz dobre vjere, koji obično iznosi 1% ili 2% od prodajne cijene. Sredstva drži escrow tvrtka dok započinje postupak zatvaranja.
Ponekad je klauzula o nepredviđenim situacijama priložena ponudi za kupnju nekretnine i uključena je u ugovor o nekretninama. U osnovi, klauzula o nepredviđenim situacijama daje strankama pravo da odustanu od ugovora pod određenim okolnostima koje moraju pregovarati između kupca i prodavatelja. Nepredviđene situacije mogu uključivati pojedinosti kao što su vremenski okvir (npr. „Kupac ima 14 dana da pregleda nekretninu“) i posebne uvjete (npr. „Kupac ima 21 dan da osigura 30-godišnji konvencionalni zajam za 80% kupoprodajne cijene po kamatna stopa ne viša od 4, 5% ”). Svaka klauzula o nepredviđenim situacijama treba biti jasno navedena tako da sve strane razumiju uvjete.
Ako nisu ispunjeni uvjeti klauzule o nepredviđenim situacijama, ugovor postaje ništav, a jedna strana (najčešće kupac) može odustati bez pravnih posljedica. Suprotno tome, ako su ispunjeni uvjeti, ugovor je pravno izvršljiv, a stranka bi prekršila ugovor ako odluči odustati. Posljedice su različite, od oduzimanja zaraditog novca do tužbi. Na primjer, ako kupac odustane, a prodavač ne može pronaći drugog kupca, prodavač može podnijeti tužbu za određene performanse, prisiljavajući kupca na kupnju kuće.
Klasične klauzule u ugovorima o kupnji kuća
Vrste klauzula o nepredviđenim situacijama
Klauzule o nepredviđenim situacijama mogu se napisati za gotovo sve potrebe ili probleme. Ovdje su najčešći slučajevi koji su uključeni u današnje ugovore o kupovini kuće.
Nepredviđena ocjena
Nepredviđena procjena štiti kupca i koristi se za osiguravanje da se nekretnina vrednuje u minimalnom, određenom iznosu. Ako imovina ne procijeni barem određeni iznos, ugovor se može raskinuti, a u mnogim slučajevima se zaraditi novac vraća kupcu.
Nepredviđeni procjeni mogu uključivati uvjete koji kupcu omogućuju da nastavi s kupnjom čak i ako je procjena ispod navedenog iznosa, obično u određenom broju dana nakon što kupac primi obavijest o vrijednosti procjene. Prodavač može imati mogućnost sniziti cijenu na iznos procjene. U nepredviđenom stanju određuje se datum puštanja na ili prije kojeg kupac mora obavijestiti prodavatelja o bilo kakvim problemima s procjenom. U suprotnom, slučajni slučaj će se smatrati zadovoljenim, a kupac neće moći odustati od transakcije.
Klauzulana situacija u ugovoru o nekretninama daje strankama pravo odustati od svog ugovora pod određenim okolnostima koje pregovaraju između kupca i prodavatelja.
Nepredviđena financiranja
Nepredviđeni financirani događaji (koji se nazivaju i "hipotekarni slučaj") daju kupcu vrijeme da se prijavi i dobije financiranje za kupovinu nekretnine. To osigurava važnu zaštitu kupca koji može odustati od ugovora i povratiti svoj ozbiljni novac u slučaju da nije u mogućnosti osigurati financiranje od banke, hipotekarnog posrednika ili druge vrste zajma.
U financijskom slučaju bit će naveden određeni broj dana kada je kupac dodijeljen za dobivanje sredstava. Kupac do tog datuma može raskinuti ugovor (ili zatražiti produženje koje mora prodavatelj pismeno ugovoriti). U suprotnom, kupac se automatski odriče nepredviđenih okolnosti i postaje obvezan kupiti nekretninu - čak i ako kredit nije osiguran.
Kućna prodaja kontingencija
Iako je u većini slučajeva lakše prodati prije kupnje druge nekretnine, vrijeme i financiranje ne uspijevaju uvijek na taj način. Nepredviđena prodaja kućanstva kupcu daje određeno vrijeme za prodaju i naseljavanje postojećeg doma kako bi mogao financirati novi. Ova vrsta nepredviđenih prilika štiti kupce jer, ako se postojeći dom ne proda barem po cijeni koja se traži, kupac može odustati od ugovora bez pravnih posljedica.
Prodajni slučajevi prodaje kuća mogu biti teški za prodavatelja, koji će možda biti prisiljen da pošalje drugu ponudu dok čeka ishod nepredviđenog stanja. Prodavač zadržava pravo otkazati ugovor ako kupčev dom ne bude prodat unutar određenog broja dana.
Nepredviđena inspekcijska kontrola
Nepredviđena inspekcijska kontrola (koja se također naziva i "slučaj vanredne skrbi") daje kupcu pravo da kuću pregleda u određenom roku, kao što je pet do sedam dana. Štiti kupca koji može otkazati ugovor ili pregovarati o popravcima na temelju nalaza profesionalnog kućnog inspektora. Inspektor pregledava unutrašnjost i vanjsku kuću, uključujući stanje električnih, završnih, vodovodnih, konstrukcijskih i ventilacijskih elemenata. Inspektor kupcu podnosi izvješće s detaljima o otkrivenim problemima tijekom inspekcije. Ovisno o točnim uvjetima nepredviđenog pregleda, kupac može:
- Odobrite izvještaj i posao se pomiče naprijed. Odobrite izvještaj, vratite se van posla i vratite najzaslužniji novac. Zatražite vrijeme za daljnje preglede, ako nešto treba drugi pogled.Zahtjev za popravak ili koncesiju (ako se prodavač složi, posao se pomiče naprijed; ako prodavatelj odbija, kupac se može povući iz posla i vratiti mu ozbiljni novac)
Uz nepredviđene troškove inspekcije ponekad se uključuje i slučaj slučajnog troška za popravak. To određuje maksimalni iznos dolara za potrebne popravke. Ako inspekcija ukaže da će popravak koštati više od tog iznosa, kupac može odlučiti da raskine ugovor. U mnogim se slučajevima nepredviđena cijena popravka temelji na određenom postotku prodajne cijene, poput 1% ili 2%.
Klauzula za izbacivanje
Klauzula o izbacivanju izvanredne je situacije koju prodavači dodaju kako bi se osigurala mjera zaštite od nepredviđenih slučajeva prodaje kuća. Dok prodavač pristane na slučaj prodaje kuće, on ili ona mogu dodati klauzulu o odbacivanju u kojoj se navodi da prodavač može nastaviti prodavati nekretninu. Ako drugi kvalificirani kupac poduzme korake, prodavač daje trenutnom kupcu određeno vrijeme (poput 72 sata) za uklanjanje nepredviđenih slučajeva prodaje i održavanje ugovora živim. U suprotnom, prodavač može odustati od ugovora i prodati se novom kupcu.
Donja linija
Ugovor o nekretninama je pravno izvršni ugovor koji definira uloge i obveze svake stranke u transakciji s nekretninama. Nepredviđene su klauzule priložene uz dio ugovora. Važno je pročitati i razumjeti ugovor, paziti na sve određene datume i rokove. Kako je vrijeme od suštinske važnosti, jedan dan (i jedan propušteni rok) može imati negativan - i skup - utjecaj na vašu transakciju s nekretninama.
U nekim državama stručnjacima za promet nekretninama je omogućeno da pripreme ugovore i sve izmjene, uključujući klauzule o nepredviđenim situacijama. U drugim državama, međutim, te dokumente moraju sastaviti ovlašteni odvjetnici. Važno je slijediti zakone i propise vaše države. Općenito, ako radite s kvalificiranim stručnjakom za promet nekretninama, oni će vas moći voditi kroz postupak i provjeriti jesu li dokumenti ispravno pripremljeni (ako je potrebno odvjetnik). Ako ne radite s agentom ili posrednikom, provjerite kod odvjetnika da li imate bilo kakvih pitanja o ugovorima o nekretninama i klauzulama za nepredviđene slučajeve.
