Što je zajam za usklađivanje?
Prikladan zajam je hipoteka koja je jednaka ili manja od iznosa dolara utvrđenog ograničenjem koji je postavila Federalna agencija za stambeno financiranje (FHFA) i ispunjava kriterije financiranja Freddie Mac-a i Fannie Mae. Za zajmoprimce koji imaju izvrsnu kreditnu sposobnost, zajmovi su povoljni zbog niskih kamata na njih.
Ključni odvodi
- Prikladan zajam je hipoteka čiji temeljni uvjeti ispunjavaju kriterije financiranja Fannie Mae i Freddie Mac-a, uglavnom, ograničenje veličine dolara u visini zajma. Osnovni limit koji se podudara s kreditom prilagođava se godišnje. To je 510.400 USD u 2020. godini, većina dijelova USLenders radije se bavi sukladnim zajmovima, jer su to jedina vrsta koju će Fannie Mae i Freddie Mac jamčiti i kupovati na sekundarnom hipotekarnom tržištu. Zajmovi za konverziju često nude povoljnije cijene za dužnike.
Kako djeluje zajam za usklađivanje
Federalno udruženje za hipotekarne hipoteke (FNMA ili Fannie Mae) i Federalna hipotekarna korporacija za hipotekarne kredite (FHLMC ili Freddie Mac) su države pod pokroviteljstvom vlasti koje pokreću tržište stambenih kredita. Te kvazi vladine agencije stvorile su standardizirana pravila i smjernice kojima se hipoteke za jednosobne nekretnine (aka jednoobiteljske stanove) moraju podudarati ako bi one mogle biti prihvatljive za podršku agencija. (Fannie Mae i Freddie Mac ne izdaju hipoteke. Umjesto toga, osiguravaju hipoteke koje su izdali zajmodavci i djeluju kao proizvođači sekundarnih tržišta ako zajmodavci žele prodati te hipoteke.)
Izraz "usklađivanje" najčešće se koristi kada se govori konkretno o iznosu hipoteke, koji mora pasti ispod određenog limita, poznatog kao odgovarajući limit kredita, koji je postavila Federalna agencija za stambeno financiranje (FHFA).
Za 2020. godinu je u većini SAD-a ovo osnovno ograničenje 510.400 USD, što je povećanje od 484.350 USD 2019. Na nekim tržištima visokih troškova, kao što su San Francisco i New York City, granica je veća. Novi strop za ta područja iznosi 7765.600 USD, odnosno 150% od 510.400 USD. Posebne zakonske odredbe utvrđuju različite izračune limita zajma za Aljasku, Havaje, Guam i Djevičanske otoke SAD. Na tim područjima osnovni limit zajma je 765.600 USD za nekretnine s jednom jedinicom u 2020. godini.
Zakon o stambenom i ekonomskom oporavku (HERA) zahtijeva da se temeljni limit zajma svake godine prilagođava kako bi Fannie Mae i Freddie Mac odražavali promjenu prosječne američke cijene kuća.
Osim veličine zajma, druge smjernice koje se odnose na zajmove moraju sadržavati omjer zajmoprimac-zajam-vrijednost (tj. Veličina predujma), omjer duga i prihoda, kreditni rezultat i povijest, zahtjevi za dokumentaciju itd.,
Prednosti usklađivanja kredita
Za potrošače, usklađeni zajmovi su povoljni zbog niskih kamatnih stopa. Na primjer, za kupce koji prvi put uzimaju kredite Federalne stambene uprave (FHA), na primjer, predujam može biti čak 3%. Međutim, za takve zajmove potrebno je privatno hipotekarno osiguranje (PMI) od oko 1, 05% godišnje za 30-godišnje kredite do 510.400 USD kada je napravljen tako mali predujam. Dio ili cijeli trošak osiguranja oporeziva je ako zajmoprimčevo prilagođeno bruto dohodak (AGI) ne prelazi 109 000 USD.
Zajmodavci također vole raditi s odgovarajućim zajmovima, jer se mogu lako spakirati u investicijske pakete i prodati na sekundarnom hipotekarnom tržištu. Ovim se postupkom oslobađa sposobnost financijske institucije da izdaje više zajmova i daje više novca kupcima kuća.
Zajmovi koji se podudaraju sa zajmovima koji nisu u skladu
Hipoteke koje premašuju sukladni limit zajma klasificiraju se kao hipotekarne ili jumbo hipoteke. Budući da Fannie Mae i Freddie Mac kupuju samo odgovarajuće zajmove kako bi ih prepakirali na sekundarno tržište, potražnja za neusklađenim kreditom mnogo je manja. Uvjeti hipotekarnih hipotekarnih kredita mogu varirati od zajmodavca do zajmodavca, ali kamatne stope i minimalni predujam za jumbo zajmove obično su viši, jer oni predstavljaju veći rizik za vjerovnika. Ne samo da je uloženo više novca, već zajam ne može jamčiti poduzeća koja sponzoriraju.
Kupac kupci kojima je potrebna hipoteka koja prelazi ograničenja odgovarajućeg zajma mogu riješiti problem uzimanjem dvije manje hipoteke, umjesto jednim jumbo kreditom.
Usaglašavanje zajmova u odnosu na konvencionalne zajmove
Zajmovi koji se podudaraju često se miješaju s uobičajenim zajmovima / hipotekama. Iako se dvije vrste preklapaju, one nisu iste. Uobičajena hipoteka je mnogo šira kategorija. To je svaki zajam koji se nudi putem privatnog zajmodavca, za razliku od vladine agencije poput FHA ili Ministarstva vanjskih poslova SAD-a (VA) i / ili koju podržavaju Fannie Mae ili Freddie Mac - a tu se preklapaju i zbrke, nastaje. Veličina zajma ne utječe na njegovu konvencionalnost, već samo na njegova usklađenost. U stvari, iako su svi zajmovi koji se podudaraju konvencionalni, nisu svi konvencionalni zajmovi kvalificirani kao odgovarajući.
Posebna razmatranja o usklađivanju zajma
FHFA, koja godišnje postavlja ograničenje zajmova za usklađivanje zajma, ima regulatorni nadzor kako bi se osiguralo da Fannie Mae i Freddie Mac ispunjavaju svoje povelje i misije promicanja vlasništva nad domovima Amerikanaca s nižim prihodima i srednje klase. FHFA koristi povećanje / smanjenje prosječnih cijena stanova od listopada do listopada u mjesečnom istraživanju kamatnih stopa (MIRS) kako bi prilagodio usklađene kreditne limite za sljedeću godinu.
Za provođenje ove ankete, FHFA traži uzorak hipotekarnih zajmodavaca kako bi izvijestili o svim obiteljskim, potpuno amortizacijskim, otkupnim novčanim, nepoljoprivrednim kreditima koje su zatvorili u posljednjih pet radnih dana u mjesecu. Istraživanje daje mjesečne informacije o kamatnim stopama, uvjetima kredita i cijenama kuća prema vrsti imovine, vrsti zajma (fiksna stopa ili prilagodljiva stopa) i vrsti zajmodavca, kao i informacije o zajmovima s fiksnom kamatom od 15 i 30 godina.
