Sadržaj
- 1. Termit oštećenja inspekcije
- 2. Ocjena je preniska
- 3. Na naslovu su oblaci
- 4. Kućna inspekcija pokazuje nedostatke
- 5. Jedna stranka dobiva hladne stopala
- 6. Vaše financiranje prolazi kroz
- 7. Dom je na području visokog rizika
- 8. Dom nije neizdrživ
- 9. Razlike u GFE i HUD-1
- 10. Pogreške sprječavaju zatvaranje na vrijeme
- Donja linija
Prihvaćanje ponude za kupnju kuće kao da je postizanje visokog trkača tijekom maratona. Ali držite šampanjac - još nije vaš. Tijekom 30 ili više dana između prihvaćanja ponude za kupnju i predavanja ključeva - obično se naziva escrow - potrebno je prevladati mnogo prepreka. Ako naiđete na bilo koji od njih, kupnja može propasti i vratiti vas na početnu crtu.
Baš kao sportaš koji trenira za trku, možete se i sami trenirati za zastrašujući završni korak u kupnji kuće. Postupci i pravila za izuzimanje razlikuju se od države do države, ali evo 10 najčešćih problema s kojima se susreću u tom razdoblju i koji se, ako ništa, mogu učiniti kako bi se spriječili ili ublažili.
Ključni odvodi
- Postupci i pravila za deponovanje razlikuju se od države do države, ali postoje problemi koji kupcima mogu onemogućiti da zaključe posao tijekom ovog razdoblja. Oštećenja, slaba procjena, prava na vlasništvo i nedostaci u kućnoj inspekciji mogu usporiti zatvaranje. Mogu se dogoditi slučajevi kada kupac ili prodavac mogu se prehladiti ili financiranje može propasti. Ostali problemi koji mogu odgoditi zatvaranje uključuju kuće u visoko rizičnim područjima ili neosiguranje. Mogu biti problema s procjenom dobre vjere ili druge pogreške mogu spriječiti zatvaranje.
1. Termički pregled pokazuje oštećenja
Zajmodavac će imati kontrolu štetočina na kući. To se događa na vaš trošak - obično manje od 100 USD - kako biste bili sigurni da nema ozbiljne štete uzrokovane insektima koji glodaju drvo, poput termita ili tesarskih mrava. Ova inspekcija štiti zajmodavčev interes za nekretninu. Vlasnici kuća koji nakon preseljenja otkriju probleme sa stanovnicima, često napuštaju nekretninu, ostavljajući zajmodavca da drži torbu. Nekim zajmodavcima možda neće biti potreban tehnički pregled, ali svejedno vam može biti u najboljem interesu.
Ako pregled otkriva bilo kakve dokaze vidljive zaraze, problematična područja možda će trebati otkloniti prije nego što se escrow može zatvoriti. Ako su problemi previše ozbiljni i / ili prodavač neće platiti da ih riješi, imate mogućnost odstupiti ako ugovor o kupnji ima odgovarajuće slučajeve.
2. Ocjena je preniska
Procjene su procjene vrijednosti imovine koja provodi ovlaštena stranka. Obično se obavljaju za potrebe oporezivanja, kao dio postupka dobivanja financiranja kuće ili prodaje kuće. Procjenitelji koriste razne metode za određivanje vrijednosti nekretnine, kao što su trenutne tržišne vrijednosti za usporedive domove.
Banka će procjenjivati dom. Opet, to je na vašu štetu. Ova procjena se vrši kako bi se zaštitio zanimanje za dom. Banka želi osigurati da dom vrijedi barem onoliko koliko ćete platiti za njega, pa ako dođe do ovrhe, može nadoknaditi svoje gubitke. Ako vam je procjena preniska, prodavač će morati sniziti prodajnu cijenu ili ćete morati platiti gotovinom za razliku. Možda je moguće dobiti povoljnije drugo mišljenje drugog procjenitelja.
3. Na naslovu su oblaci
Pravo vlasništva štiti vas i zajmodavca od mogućih budućih potraživanja. Ako postoji neka vrsta založnog prava ili zahtjeva nad imovinom, problem će se morati riješiti prije nego što transakcija može nastaviti. Za transakciju nekretnina mora postojati jasan naslov. Osiguranje vlasništva pokriva stvari poput vlasništva treće strane, krivotvorenja i prijevara, kao i bilo koje založno pravo ili presude protiv imovine.
Tijekom postupka deponovanja morate unajmiti tvrtku za naslove koja će izvršiti pretragu naslova i ugovoriti osiguranje naslova. Pretraživanje naslova osigurava da nitko drugi - Služba unutarnjih prihoda (IRS), država ili prodavačev srodnik - nema pravnog zahtjeva za nekretninu koju želite kupiti.
4. Kućna inspekcija pokazuje nedostatke
U većini ponuda za kupovinu napisan je slučaj slučajne inspekcije, pa ako kućni pregled otkriva ozbiljne probleme, kupac se može povući bez kazne. Ako ovu slučajnost ne stavite u svoj ugovor, možete izgubiti svoj ozbiljni novac - obično nekoliko tisuća dolara - ako odlučite da na temelju inspekcije ne kupite kuću. Zapamtite, zarađeni novac je depozit koji ste položili kako biste pokazali svoj interes za dom i dobru vjeru da biste kupili.
5. Jedna stranka dobiva hladne stopala
U ugovoru će biti opravdani razlozi da se kupac ili prodavac povuku bez kazne, poput ne odustajanja od nepredviđenih slučajeva ili neispunjevanja roka. Međutim, ako se nakon odricanja od izvanrednih stanja odlučite za kupnju - možda ste našli drugu kuću koja vam se više sviđa - izgubit ćete svoj zarađeni novac.
Razlog je zato što to ima financijske posljedice za prodavatelja. Zarađeni novac pomaže nadoknaditi prodavatelju vrijeme za izlazak kuće s tržišta, što će odgoditi vrijeme koje mu u konačnici treba za prodaju. Suprotno tome, ako se prodavatelj odluči odustati zbog promjene srca ili zbog bolje ponude, imat ćete zakonsko pravo naplate štetu od prodavatelja.
6. Vaše financiranje prolazi kroz
Simpatični kupci ne nude ponude na kućama bez prethodnog odobrenja, što znači da dobijete pismenu obvezu od banke koja kaže da će vam dati hipoteku u određenom iznosu. A zauzvrat pametni prodavači ne prihvaćaju ponude kupaca koji nisu unaprijed odobreni. Međutim, postoje stvari koje mogu spriječiti zatvaranje zajma, na primjer, ako ste lagali o prijavi, kamate naglo porastu, situacija na poslu se mijenja ili vam se kreditni rezultat smanjuje. Pitajte svog zajmodavca kako možete izbjeći probleme poput ovih. A ako ste prodavač, zapamtite da unaprijed kvalificirano nije isto što je prethodno odobreno.
Prijave su preliminarne procjene zajmodavaca koji određuju mogu li zajmoprimci dobiti ponudu prije odobrenja.
7. Dom je na području visokog rizika
Primit ćete dokument u kojem su opisane prirodne opasnosti koje mogu utjecati na dom - poplave, zemljotresi, seizmičke opasnosti, požari - tijekom destrukcije u državama koje zahtijevaju izvještaj o otkrivanju prirodne opasnosti. Zajmodavac može tražiti da kupite osiguranje od rizika iznad i izvan osiguranja vašeg vlasnika kuće ako je dom u rizičnom području. Ova vrsta osiguranja može biti vrlo skupa. To je ujedno i trošak koji ćete morati plaćati svaki mjesec dok se hipoteka ne isplati ili dok kuću ne prodate.
Da biste spriječili neugodna iznenađenja tijekom escrow-a, pitajte svog agenta, potencijalne nove susjede ili gradsko odjeljenje za planiranje koje prirodne opasnosti postoje u željenom području, koju vrstu dodatnog osiguranja možda trebate kupiti i koliko to može koštati prije nego što unesete ponuda za kuću.
8. Dom nije neizdrživ
Ako je prethodni vlasnik kuće napravio veliki zahtjev za osiguranje kuće, poput oštećenja vode ili plijesni, pojavit će se u evidencijama osiguranja, a tvrtke mogu odbiti pokriće jer dom može predstavljati preveliki rizik. Ako dom nije osiguran, nećete ga moći kupiti osim ako niste kupac za gotovinu, jer zajmodavci zahtijevaju da vodite osiguranje vlasnika kuće sve dok hipoteka ne bude isplaćena. Naravno, čak i ako ste kupac gotovine, vjerojatno nije dobra ideja kupiti dom koji nije neizdrživ.
9. Razlike između procjene dobre vjere i HUD-1
Kad dobijete pretplatu zajma - i opet kad stavite ponudu na određenu nekretninu - zajmodavac bi vam trebao dati dobru ocjenu s detaljnim detaljima troškova zatvaranja povezanih s prikupljanjem sredstava za stanovanje. Procjena dobre vjere u osnovi je grub nacrt informacija na obrascu HUD-1 koji dobijete najmanje 24 sata prije zatvaranja. Kao što mu ime govori, procjena dobre vjere trebala bi biti približno približan onome što zapravo plaćate - u idealnom slučaju unutar 10%. Imajte na umu da će neki beskrupulozni zajmodavci pokušati odglumiti klijente s nerealno niskim procjenama.
Ako se to dogodi, a ne možete natjerati zajmodavca da odustane od prekomjernih troškova, najbolja opcija može biti zatražiti od prodavatelja da produlji datum zatvaranja i pokušati osigurati alternativno financiranje. To će vam omogućiti da ipak kupite nekretninu bez otimanja.
10. Pogreške sprječavaju zatvaranje na vrijeme
U zatvaranju deponovanja sudjeluju mnoge različite strane. Ako bilo koja od njih pogriješi, možda će se vaše zatvaranje odgoditi. Ovisno o uvjetima navedenim u kupoprodajnom ugovoru i čija je krivnja kašnjenje, ako se ne zatvorite na vrijeme, možda ćete morati prodavatelju platiti kaznu za svaki dan kad kasni.
Prodavatelj bi također mogao odbiti produžiti datum zatvaranja i mogao bi propasti cijeli posao. U najboljem slučaju, prodavatelj može jednostavno pristati produžiti datum zatvaranja bez kazne. Na kraju krajeva, ako se posao ne zaključi, prodavač će morati početi sve ispočetka.
Donja linija
Prijenos vlasništva nad domom stresan je za sve strane. Mnogo se stvari mora dogoditi u kratkom vremenskom razdoblju, a može doći do velikih posljedica ako išta propadne. Postupak može biti posebno stresan za kupce koji moraju proći složeni, ponekad nepoznati postupak i donijeti mnoštvo važnih odluka vezanih uz ono što je vjerojatno najskuplja kupovina u životu. Ako odvojite vrijeme da se unaprijed upoznate s destruktivnim postupkom i njegovim potencijalnim zamkama, bit ćete emocionalno, intelektualno i financijski spremni završiti utrku i zaključiti ugovor.
