Odgođena kamata je iznos kamate koji se dodaje glavnici zajma kada ugovorni uvjeti zajma omogućuju da se izvrši zakazana uplata manja od dospjele kamate. Kada se glavnica zajma poveća zbog odgođene kamate, to se naziva negativna amortizacija. Na primjer, hipoteke podesive stope, poznate kao opcije plaćanja ARM-ovi, i hipoteke s fiksnom stopom s odgodljivom kamatnom značajkom, nose rizik od značajnog povećanja mjesečnih plaćanja u nekom trenutku tijekom trajanja hipoteke.
Rušenje odloženog kamata
Odgođena kamata je kamata koja je nastala na zajmu, ali nije plaćena. Kamata se akumulira kada plaćanje zajma nije dovoljno veliko da pokrije sve dospjele kamate.
Povijest odgođenih kamata
Prije hipotekarne krize 2008., programi poput opcija plaćanja ARM-a omogućuju zajmoprimcima da odaberu mjesečno plaćanje. Hipotekarni krediti mogli su odabrati 30-godišnju ili 15-godišnju isplatu, plaćanje samo za kamate koje pokrivaju kamate, ali ne smanjujući glavnicu ili minimalno plaćanje koje ne bi pokrilo čak i dospjele kamate. Razlika između minimalne isplate i dospjelih kamata bila je odgođena kamata, odnosno negativna amortizacija, dodana saldu kredita.
Na primjer, recimo da je hipotekar dobio opciju ARM za plaćanje u iznosu od 100 000 američkih dolara uz kamatnu stopu od 6%. Zajmoprimac je mogao birati između četiri mjesečne opcije plaćanja: potpuno amortizirajuće 30-godišnje fiksno plaćanje u iznosu od 599, 55 USD; potpuno amortizirajuća 15-godišnja uplata u iznosu od 843, 86 USD; isplata samo za kamate u iznosu od 500 USD; ili minimalno plaćanje 321, 64 USD. Minimalno plaćanje znači odloženo kamate u iznosu od 178, 36 USD mjesečno se dodaje na saldo zajma. Nakon pet godina, stanje na zajmu s odgođenim kamatama preinačuje se, što znači da se potrebno plaćanje povećava dovoljno za otplatu zajma u 25 godina. Plaćanje postaje toliko visoko, hipotekar ne može otplatiti zajam i završava u ovrhama. To je jedan od razloga zbog kojih zajmovi s odgođenim kamatama zabranjuju u nekim državama i savezna vlada ih smatra grabežljivim.
Negativna amortizacija
Kod hipoteke s odgođenom kamatom ili ARM-om s mogućnošću plaćanja, hipotekar može imati ograničenje plaćanja i kamata se može povećati. Budući da se razlika dodaje bilanci, a ne smanjuje iznos koji se duguje zajmu, dug se povećava.
Ovo može biti izazovna situacija, posebno ako hipotekar želi prodati kuću. Odgođene kamate mogu rezultirati da zajmoprimac preokrene hipoteku, što znači da duguje više nego što može dobiti od prodaje kuće.
